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Wohngeld muss grundlegend reformiert werden

Das Wohngeld bedarf aus Sicht der Verbände einer grundlegenden Neuordnung.
Die Reform muss die reale Entwicklung des Immobilienmarktes berücksichtigen.
Im Rahmen der Verbändeanhörung des Gesetzes zur Stärkung des Wohngeldes (WoGStärkG) am 28. Februar 2019 kritisieren mehrere Verbraucherverbände und Gewerkschaften den vorliegenden Entwurf als unzureichend. Das Gesetz, das am 1.1.2020 in Kraft treten soll, knüpft an die bisherige Praxis an, die Wohngeldleistung pauschal zu erhöhen. Die systemischen Probleme des Gesetzes werden damit nicht berücksichtigt. Der Bauherren-Schutzbund (BSB), der Deutsche Familienverband (DFV), der Deutsche Gewerkschaftsbund (DGB), Haus & Grund Deutschland, der Verband Wohneigentum, der Verband Wohnen im Eigentum (WiE), die Verbraucherzentralen Nordrhein-Westfalen und Hamburg und der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) fordern daher eine grundlegende Neuordnung des Wohngeldes.

FORDERUNGEN DER VERBÄNDE ZUR REFORM DES WOHNGELDES

Das Wohngeld für Mieter und der Lastenzuschuss für selbstnutzende Wohnungseigentümer müssen die realen Verhältnisse der Betroffenen widerspiegeln. Das ist aus Sicht der Verbände wichtiger als eine pauschale Anpassung der Wohngeldformel alle paar Jahre. Dazu gehört eine Dynamisierung der Miethöchstbeträge, der Einkommensgrenzen und der Wohngeldleistungen. Das heißt, die Anpassung muss jährlich erfolgen. Außerdem müssen die Mietenstufen an der Vergleichsmiete ausgerichtet werden. Andernfalls könnten die positiven Anreize des Zuschusses mit der Funktion als vorrangiges Sicherungssystem schon nach kurzer Zeit verfehlt werden.

Notwendig ist auch, einen Freibetrag für Erwerbstätige einzuführen. Die geltende Rechtslage führt zu dem absurden Ergebnis, dass viele Geringverdiener keinen Anspruch auf Wohngeld haben, sondern ergänzend Hartz IV beziehen müssen.

Darüber hinaus müssen eine Heizkosten- und Energiekostenkomponente eingeführt und ebenfalls dynamisch geregelt werden. Die pauschale Einpreisung der Energiekosten in den Mietzuschuss führt zur Benachteiligung einzelner Empfängergruppen. Die Verbände fordern zudem eine Klimakomponente im Rahmen energetischer Sanierungen. Diese kann erhöhte Mietkosten für Wohngeldempfänger nach Sanierungen auffangen. Zudem wird kritisiert, dass in der neu eingeführten Mietstufe VII zahlreiche Kommunen mit den höchsten ortsüblichen Vergleichsmieten unberücksichtigt geblieben sind. Die Mietstufe VII berechtigt Empfänger zu einem höheren Wohngeldzuschuss in Gemeinden mit besonders hohem Mietpreisniveau.

DIE LANGFRISTIGE STÄRKUNG DES WOHNGELDES DROHT ZU SCHEITERN

Die Wohnkostenbelastung nimmt in Deutschland immer mehr zu. Neuer Wohnraum ist für viele Verbraucher kaum noch finanzierbar. Das Wohngeld hat daher große Bedeutung für die Entlastung einkommensschwacher Haushalte. Trotz steigender Bestands- und Neubaumieten ist die Zahl der Wohngeldempfänger von fast 800.000 im Jahr 2016 auf rund 550.000 im Jahr 2018 gefallen. Der Gesetzesentwurf in seiner jetzigen Fassung wird lediglich dazu beitragen, die Zahl der Empfängerhaushalte vorübergehend auf etwa 660.000 zu steigern. Dass danach trotz voraussichtlich steigender Miet- und Energiekosten die Zahl der Empfänger und die Ausgaben für Wohngeld wieder sinken, zeigt deutlich die strukturellen Probleme der Bezuschussung.

Kommunen sind wesentlich für Belastung verantwortlich

Haus & Grund fordert Ende der Mietpreisbremse
„Die Mietpreisbremse kann nicht verlängert werden. Eine Verlängerung ist verfassungsrechtlich ausgeschlossen.“ Das stellte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke heute nach Bekanntwerden einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Mietpreisbremse fest. Danach ist die Mietpreisbremse in der ursprünglichen Form nicht verfassungswidrig. Die Richter betonen aber, dass dies wesentlich auch an der beschränkten Geltung von fünf Jahren liege. „Die Bundesregierung muss diesen Irrweg verlassen und endlich die Voraussetzungen für Wohnungsneubau in den Ballungsgebieten verbessern“, forderte Warnecke.
Er wies zudem darauf hin, dass der Koalitionsbeschluss vom Wochenende, den Betrachtungszeitraum der Mietspiegel von vier auf sechs Jahre auszudehnen, verfassungsrechtlich unzulässig sei. „Eine ortsübliche Vergleichsmiete, die sich aus den Mieten der vergangenen sechs Jahre zusammensetzt, entspricht nicht mehr dem nun von den Verfassungsrichtern gesetzten Rahmen“, betonte der Verbandspräsident.

Haus & Grund: Gerechtigkeitslücke muss endlich geschlossen werden

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland forderte die morgen tagende Finanzministerkonferenz der Länder auf, die Steuervermeidung durch sogenannte Share Deals wirkungsvoll zu begrenzen. Die dadurch entstehenden Mehreinnahmen sollten die Länder in Form einer Senkung der Grunderwerbsteuer an die Eigentümer weitergeben. „Dass Kapitalgesellschaften beim Erwerb von Anteilen einer immobilienhaltenden Gesellschaft keine Grunderwerbsteuer zahlen, ist eine Gerechtigkeitslücke, die schnell geschlossen werden muss“, forderte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Was große Unternehmen einsparten, müssen Familien beim Kauf eines Einfamilienhauses zusätzlich an Grunderwerbsteuer zahlen.

Die bekannt gewordenen Änderungspläne der Länderfinanzminister gehen aus Sicht von Haus & Grund Deutschland in die richtige Richtung. Warnecke warnte allerdings davor, nur ein Schlupfloch zu schließen, aber andere offen zu lassen oder gar weitere zu öffnen. „Das Ziel muss es sein, bei der Grunderwerbsteuer alle Ausnahmen abzuschaffen und einen bundeseinheitlichen Satz von maximal 3,5 Prozent zu etablieren. Das wäre gerecht und die Länder hätten keine Steuereinbußen“, schlug Verbandschef Warnecke vor.

Haus & Grund für höhere lineare Abschreibung und Senkung der Grunderwerbsteuer

„Der Bau neuer Mietwohnungen lässt sich nur mit einer höheren linearen Gebäude­abschreibung nachhaltig ausweiten.“ So kommentierte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann heute Pläne des Bundes und der Länder, eine neue degressive, temporäre Sonder­abschreibung für den Miet­wohnungs­bau einzuführen. Die geplante Sonder­abschreibung werde nicht zuletzt Spekulanten anziehen, die auf eine kurz­fristige Steuer­ersparnis aus sind und danach das Objekt wieder abstoßen. Daran ändere auch die zehn­jährige Spekulations­frist nichts. „Würde statt­dessen die lineare Gebäude­abschreibung von zwei auf mindestens drei Prozent erhöht und die Grund­erwerb­steuer wieder gesenkt, erreichte man jene Investoren, die sich lang­fristig engagieren wollen“, erläuterte Kornemann.

Eine höhere lineare Abschreibung entspräche zudem den heutigen Realitäten. Zahl­reiche Gebäude­teile, wie beispiels­weise die Dämmung oder eine Heizungs­anlage, seien nicht auf 50 Jahre ausgelegt, sondern eher auf 30 Jahre oder noch weniger. „Allein diese Tatsache spricht dafür, Gebäude oder Gebäude­teile künftig nicht mehr über 50, sondern über 33 oder sogar 25 Jahre abschreiben zu können“, folgerte Kornemann.

Hintergrund: Die Sonder­abschreibung soll im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in dem darauf­folgenden Jahr bis zu jeweils zehn Prozent und im darauf­folgenden dritten Jahr bis zu neun Prozent der Bemessungs­grundlage betragen. Die Länder sollen die Sonder­abschreibung auf Gebiete mit Miet­preis­bremse und Kappungs­grenze begrenzen. Um die Förderung von Wohnungen mit sehr anspruchs­vollem Standard zu vermeiden, schlagen Bund und Länder eine Begrenzung der förder­fähigen Bemessungs­grundlage auf 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche vor.

Haus & Grund kritisiert Vorschläge zulasten privater Kleinvermieter

„Bundesjustizminister Heiko Maas verdrängt mehr und mehr die privaten Kleinvermieter. Am Ende werden wenige anonyme Großunternehmen den Markt für Mietwohnungen in Deutschland dominieren.“ So kommentierte Haus & Grund-Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke die heute bekannt gewordenen Vorschläge für Mietrechtsänderungen. Immer mehr Vorgaben im Miet- und Energierecht überforderten viele private Vermieter, die ihre Wohnungen neben ihrer hauptberuflichen Tätigkeit zum Zweck der Altersvorsorge anbieten.

Als Beispiel nannte Warnecke den Vorschlag für eine neue Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen nach Modernisierungen. „Wer zu wenige und zu wenige zeitgemäße Wohnungen beklagt, darf an anderer Stelle nicht den fünf Millionen privaten Vermietern Knüppel zwischen die Beine werfen“, kritisierte Warnecke. Als weiteres Beispiel verwies Warnecke auf den Vorschlag von Maas, den Bezugsraum zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Mietspiegeln von vier auf acht Jahre auszuweiten. „Mit dieser Änderung bekämen wir in Deutschland die staatlich festgesetzte Miete. So lässt sich ein qualitativ gutes Mietwohnungsangebot, für das die privaten Vermieter stehen, nicht aufrechterhalten“, betonte Warnecke.

Rückgrat des stabilen und im europäischen Preis-Leistungs-Vergleich überzeugenden deutschen Wohnungsmarktes sind die vermietenden Bürger. Diese bieten nicht nur 66 Prozent aller Mietwohnungen, sondern auch 30 Prozent aller Sozialwohnungen an. Allein die Haus & Grund-Mitglieder bieten mit ihren 5,8 Millionen Wohneinheiten mehr als 10 Millionen Mietern ein Zuhause.

Haus & Grund: Steuerförderung der Gebäudesanierung durch Mehreinnahmen finanzieren

Der Hauseigentümerverband Haus & Grund Deutschland sprach sich heute entschieden gegen eine Kappung der steuerlichen Förderung haushaltsnaher Handwerkerleistungen aus. „Der Handwerkerbonus ist ein wirksames Mittel, um Schwarzarbeit zu bekämpfen. Er hilft zudem Hauseigentümern und Mietern, kleinere Reparatur- und Wartungsarbeiten im Haus und in der Wohnung zu finanzieren.“ So kommentierte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann heute Berichte, dass die Bundesregierung plane, den Handwerkerbonus zu kürzen, um die geplante steuerliche Förderung energetischer Wohngebäudesanierungen zu finanzieren.

Kornemann wies darauf hin, dass Bund, Länder und Kommunen 2019 laut Steuerschätzung 120 Milliarden Euro mehr Steuern einnehmen werden als 2014. „Es sollte möglich sein, die für die kommenden fünf Jahre veranschlagten fünf Milliarden Euro für die Gebäudesanierung aus diesen Mehreinnahmen zu finanzieren“, unterstrich der Verbandschef. Die Energiewende sei eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe. Deshalb sei auch der Steuerbonus für Gebäudesanierungen wichtig und richtig – allerdings nicht zu Lasten der Förderung haushaltsnaher Handwerkerleistungen.

Energie- und Wohnungspolitik sowie Mietrecht sind zentrale Themen

Im Vorfeld der nächsten Runde der Sondierungsgespräche zum Thema Wohnen erinnert der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland an die drängenden Fragen rund um die Energie- und Wohnungspolitik und um das Mietrecht. „Die vorhandenen Regelwerke zur Energieeinsparung sowie zur Nutzung erneuerbarer Energien müssen vereinfacht werden“, betonte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke heute in Berlin. Der Verband hat außerdem eine mietrechtliche Modernisierungsvariante für private Vermieter vorgeschlagen. Damit werde die Belastung für die Mieter gedeckelt und das Verfahren für die Vermieter deutlich einfacher.

Die Lasten für die privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer müssten dringend auch bei den Steuern reduziert werden. Dies gelte beispielsweise bei der Grunderwerb- und Grundsteuer. „Das aktuell auf dem Tisch liegende Bundesratsmodell zur Reform der Grundsteuer darf nie Realität werden. Ansonsten wären Vervielfachungen der heutigen Grundsteuerlasten keine Seltenheit“, warnte Warnecke. Wer mehr Familien die Chance auf ein eigenes Haus eröffnen möchte, müsse diese Steuern spürbar und nachhaltig senken.

Aus Sicht von Haus & Grund müssen die verhandelnden Parteien zudem das Ende der Mietpreisbremse fest vereinbaren. Diese Regelung sollte lokale Wohnungsknappheiten bekämpfen und den Markt für einkommensschwächere Bevölkerungsschichten öffnen. „Diese Ziele können durch das Gesetz nicht erreicht werden. Im Gegenteil, durch das Gesetz verengt sich der Markt noch weiter, Gentrifizierung wird verstärkt“, stellte Warnecke fest.

Rücksicht auf Nachbarn nehmen

Gerade im Sommer entscheiden sich viele für Ferien auf dem heimischen Balkon. Damit die Ferien aber auch uneingeschränkt genossen werden können und es keinen Streit mit den Nachbarn oder dem Vermieter gibt, sollten bestimmte Spielregeln beachtet werden. Darauf macht der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland aufmerksam.

Grundsätzlich dürfen Mieter auf ihrem Balkon alles machen, was andere nicht übermäßig belästigt. Sonnenstühle und Tische können selbstverständlich auf dem Balkon genutzt werden. Wer sich gegen zu viel Sonne oder vor neugierigen Nachbarn schützen will, kann auch Sonnenschirme oder einen Sichtschutz aufstellen. Sobald diese aber an dem Mauerwerk befestigt werden müssen, ist die Erlaubnis des Vermieters notwendig. Zudem sollte die Hausfassade durch den Sichtschutz optisch nicht allzu stark beeinträchtigt werden.

Bei der Dekoration des Balkons gilt, dass andere nicht gefährdet werden dürfen. Beispielsweise müssen Blumenkästen so befestigt sein, dass sie auch bei Unwetter nicht auf die Straße fallen können. Sollten für die Montage Bohrlöcher in der Fassade notwendig sein, ist die Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Dies gilt auch für Kletterpflanzen, da diese die Fassade angreifen können.

Das gelegentliche Grillen auf dem Balkon ist zumeist erlaubt. Wegen der Brandgefahr und der Belästigung der Nachbarn durch Rauch sollte jedoch möglichst ein Elektrogrill verwendet werden. Aber Vorsicht: Das Grillen auf dem Balkon kann in der Hausordnung auch gänzlich verboten sein. Wer sich hieran trotz Abmahnung nicht hält, dem droht die Kündigung.

Haus & Grund fordert Abschaffung der Mietpreisbremse

Am Dienstag hat das Landgericht Frankfurt a. M. die Mietpreisbremse in Hessen für unwirksam erklärt. Damit ist Hessen bereits das dritte Bundesland, in dem Richter die Mietpreisbremse verwerfen.

„Die Mietpreisbremse gerät immer mehr ins Wanken“, kommentierte Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland, das aktuelle Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main (Az. 2-11 S 183/17). Bereits im letzten Jahr hatten ein Münchner und ein Hamburger Gericht den dortigen Mietpreisbremsen eine vergleichbare Abfuhr erteilt. In Berlin haben Richter sogar grundsätzliche Zweifel daran geäußert, ob die Mietpreisbremse mit der Verfassung in Einklang steht und diese Frage zur Überprüfung an das Bundesverfassungsgericht weitergereicht.

„Es wird Zeit, dass die Bundesregierung das Scheitern der Mietpreisbremse endlich anerkennt“, forderte Warnecke. „Statt an einer verfassungswidrigen Preisregulierung rumzudoktern, sollten wirksame Mittel zur Bekämpfung der angespannten Wohnungsmärkte auf den Weg gebracht werden.“

ZIA und Haus & Grund warnen vor Kostenexplosion

Der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss und Haus & Grund Deutschland plädieren vor dem Hintergrund der notwendigen Neuregelung der Grundsteuer für ein marktunabhängiges, rein flächenorientiertes Berechnungsverfahren, bei dem als Bemessungsgrundlage ausschließlich die Grundstücks- und Gebäudeflächen herangezogen werden. Dies betonten beide Verbände bei ihrer gestrigen Podiumsdiskussion in Berlin mit Vertretern aus Politik und Wissenschaft zur Reform der Grundsteuer.

Dieses Flächenmodell, das auch Bayern und Hamburg bevorzugen, ist schneller umsetzbar und
weniger streitanfällig als etwa das vom Bundesrat eingebrachte Kostenwertverfahren, für dessen Umsetzung eine zehnjährige Übergangszeit veranschlagt wird. Darüber hinaus verfolgt der Kostenwert als Basis für die Neuregelung der Bemessungsgrundlage kein klares Bewertungsziel. Er zielt weder auf den tatsächlich getätigten Aufwand noch auf den gemeinen Wert ab. Da beim Flächenmodell – im Gegensatz zum Kostenwertmodell – keine regelmäßige Aktualisierung der steigenden Grundstücks- und Baukosten erfolgt, wäre hiermit auch keine automatische Steuererhöhung verbunden. „Die in den vergangenen Jahrzehnten unterbliebene Aktualisierung von Werten hat bereits beim jetzigen System der Einheitswerte zur Verfassungswidrigkeit geführt. Dieses Risiko sollte nicht in ein neues System überführt werden. Schon deshalb kommt nur ein Flächenmodell in Frage“, unterstrich Haus & Grund-Präsident Dr. Kai Warnecke.

„Es wurde bereits durch den Ersten Bürgermeister der Freien und Hansestadt Hamburg Peter
Tschentscher anhand von Proberechnungen für Hamburg auf die Gefahr der drohenden Kostenexplosion und der sozialen Unverträglichkeit hingewiesen“, sagt Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA. „Wenn die angedachten Anpassungen von Steuermesszahlen und Hebesätzen unterblieben, käme es im Schnitt zu einer Verzehnfachung der Grundsteuer.“ Zu ähnlichen Ergebnissen kommt eine Erhebung von Haus & Grund Deutschland bei seinen Mitgliedern.

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Bundesbauministerin will Energieeinsparvorgaben überprüfen

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland unterstützt das Vorhaben von Bundesbauministerin Barbara Hendricks, die Energieeinsparvorgaben für Wohngebäude zu überprüfen. „Die Vorgaben sind mittlerweile so hoch, dass weitere Verschärfungen immer weniger zum Klimaschutz beitragen aber das Bauen enorm verteuern“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die gestrigen Äußerungen der Ministerin.

Zu Recht erkläre Hendricks, dass immer dickere Wände kostengünstiges Bauen behindere. Warnecke wies darauf hin, dass die von der Ministerin ins Leben gerufene Baukostensenkungskommission im vergangenen Jahr zahlreiche gute Vorschläge erarbeitet habe. „Die müssen nun Schritt für Schritt umgesetzt werden. Die Energieeinsparvorgaben stehen dabei ganz oben auf der Liste und müssen mit Augenmaß fortentwickelt werden“, betonte Warnecke.

Abrechnung muss dem Mieter rechtzeitig zugehen

Vermieter, die die Betriebskosten nach dem Kalenderjahr 2013 abrechnen, müssen sicherstellen, dass die Abrechnung bis zum 31. Dezember beim Mieter ankommt. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Hält der Vermieter diese Frist nicht ein, bleibt er auf Nachforderungen sitzen. Grundsätzlich gilt: Sind Vorauszahlungen mit dem Mieter vereinbart, muss einmal jährlich abgerechnet werden.

Nach Angaben von Haus & Grund genügt es nicht, die Abrechnung rechtzeitig abzusenden. Im Zweifel muss der Vermieter den rechtzeitigen Zugang nachweisen. Wenn die Post an der verzögerten Zustellung der Abrechnung schuld ist, wird dieses dem Vermieter zugerechnet. Als verspätet zugegangen gilt eine Abrechnung beispielsweise auch, wenn sie am Stichtag nach 18 Uhr in den Briefkasten des Wohnungsmieters eingeworfen wurde. Es wird in diesem Fall davon ausgegangen, dass der Mieter dann keine Möglichkeit hat, die Abrechnung rechtzeitig zur Kenntnis zu nehmen. Da am 31. Dezember in der Regel nur am Vormittag gearbeitet wird, sollte die Abrechnung an diesem Tag bis zum Mittag in den Briefkasten eingeworfen werden –18 Uhr ist diesem Fall zu spät.

Haus & Grund rät Vermietern, die es eilig haben, einen Boten mit der Zustellung zu beauftragen. Im Streitfall muss der Bote bezeugen, wann er dem Mieter die Abrechnung übergeben oder in dessen Briefkasten eingeworfen hat.

Haus & Grund erinnert an ausreichend lange Lagerung

In den letzten Wochen des Sommers ist genau der richtige Zeitpunkt, die Brennholzvorräte für den Kamin aufzustocken. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Sobald die Temperaturen sinken, ziehen traditionell auch die Preise an. Außerdem haben die Scheite jetzt noch ein paar Wochen länger Zeit, um in der sommerlichen Wärme weiter zu trocknen. Und die Vorräte sind garantiert einsatzbereit, wenn die Kaminsaison eröffnet wird.

Fertig zugeschnittene und getrocknete Scheite gibt es im Baumarkt und beim Brennholzhändler. Die preisgünstigere, aber auch zeitaufwändigere Alternative ist, beim örtlichen Forstamt oder privaten Waldbesitzer einen Sammelschein für den Wald zu erwerben oder gar einen Motorsägen-Führerschein zu machen und in dafür freigegebenen Bereichen des Forstes sein eigenes Holz zu sägen. Diese Variante ist allerdings nur dann interessant, wenn eine ausreichend große luftige, regengeschützte Lagerfläche zur Verfügung steht, um das frische Holz zu trocknen, so die Empfehlung des Eigentümerverbandes.

Wenn die Scheite in den Ofen kommen, darf ihr Feuchtegehalt nicht mehr als 22 Prozent betragen, sonst entsteht übermäßig viel Qualm. Hilfreich ist deshalb vor dem Verbrennen eine Nagelprobe in der Stirnseite des Holzes: Wenn sich der Nagel leicht eindrücken lässt, ist das Holz noch zu feucht.

Haus & Grund begrüßt Bestätigung des Bundesbauministeriums

Haus & Grund: Private Eigentümer besonders betroffen

Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter gefordert

Nach den heutigen Urteilen des Bundes­gerichts­hofes (BGH, Az. VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13) fordert der Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland eine neue gesetzliche Regelung der Schönheits­reparaturen. „Die Schönheits­reparaturen sollten künftig grund­sätzlich Sache des Mieters sein. Das würde Rechts­sicherheit für beide Parteien schaffen und wäre im Interesse aller Beteiligten“, erläuterte Haupt­geschäftsführer Kai Warnecke.

Die Mieter wollten meist selbst bestimmen, wie beispiels­weise die Wände gestrichen sind. Zudem wollten die Mieter auch nicht alle paar Jahre vom Vermieter einen Maler in die Wohnung geschickt bekommen, der dann einzelne Räume streicht. Warnecke fügte an, dass die BGH-Recht­sprechung der vergangenen Jahre zur Frage der Schönheits­reparaturen häufig Streit in ansonsten harmonische Miet­verhält­nisse getragen hätte. Die vorab verein­barte vertrag­liche Balance sei aus dem Gleich­gewicht gebracht worden. „Wenn Vermieter sich nicht mehr darauf verlassen können, dass der Mieter am Ende des Miet­verhältnisses die Schön­heitsreparaturen tatsächlich übernimmt, gerät die Miet­kalkulation aus den Fugen, was gerade private Vermieter stark belastet.“

Hintergrund:  Nach geltendem Recht ist grund­sätzlich der Vermieter für die Durch­führung von Schön­heits­reparaturen verant­wortlich. Es ist aber langjährige Miet­vertrags­praxis, die Schön­heitsreparaturen während eines Miet­verhält­nisses dem Mieter zu übertragen. Der Vermieter berück­sichtigt die nunmehr nicht bei ihm anfallenden Kosten bei der Höhe der verlangten Kalt­miete. Die Durch­führung der Schön­heitsreparaturen stellt also neben der Miet­zahlung eine Gegen­leistung des Mieters für die Über­lassung der Wohnung durch den Vermieter dar. Der BGH hat in der Vergangen­heit aller­dings viele der gängigen Schönheits­reparaturklauseln für unwirksam erklärt.

Gesetze müssen verständlich formuliert werden

Im Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD sollten die Belange der Wohnungseigentümer ergänzt werden. Das schlug der Verband Haus & Grund Deutschland heute vor. „Die stetig wachsende Gruppe der Wohnungseigentümer sollte von der neuen Koalition stärker ins Blickfeld genommen werden“, forderte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Das Wohnungseigentumsrecht müsse verbraucherfreundlich und damit verständlich formuliert werden.

Bei der Vermietung ihrer Wohnungen geraten Wohnungseigentümer schnell in ein rechtliches Dilemma. Warnecke regte daher an, das Wohnungseigentumsrecht und das Mietrecht besser aufeinander abzustimmen. So könnten Konflikte zwischen Wohnungseigentümer und Mieter vermieden werden. Beispielhaft nannte Warnecke die Möglichkeit einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern, das Halten von Hunden und Katzen grundsätzlich zu verbieten. Da so ein grundsätzliches Verbot gegenüber Mietern nicht durchzusetzen sei, könne der vermietende Wohnungseigentümer nicht gleichzeitig den Beschlüssen der Gemeinschaft und dem Wunsch des Mieters gerecht werden. „Hier besteht dringender Handlungsbedarf. Die Politik darf die Wohnungseigentümer nicht im Regen stehen lassen“, forderte Warnecke.

Vorsicht bei Wartungskosten

Selbst in kleineren Mehrfamilienhäusern und in Zweifamilienhäusern können kleine Blockheizkraftwerke (BHKWs) wirtschaftlich eingesetzt werden. Eigentümer, die sich für diese Art der alternativen Energieerzeugung entscheiden, sollten allerdings besonders auf die Wartungskosten achten, rät der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Als Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) wird die gleichzeitige Erzeugung von Wärme und Strom aus einer Energiequelle, wie z. B. Gas oder Öl, bezeichnet. Die Anschaffungskosten eines für Ein-, Zwei- und kleine Mehrfamilienhäuser geeigneten Mikro-BHKW liegen bei 15.000 bis 20.000 Euro. Hierin sollte ein Spitzenlastkessel und Pufferspeicher enthalten sein. Der Spitzenlastkessel dient der Abdeckung des Wärmebedarfs an kalten Wintertagen. Ein Pufferspeicher wird in das Heizsystem integriert, um einen sicheren Betrieb des BHKW und eine flexible Versorgung mit Wärme und Strom zu gewährleisten. Der Einbau eines BHKW wird von der KfW und vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gefördert. Für die erzeugte Kilowattstunde erhält der Betreiber zudem einen gesetzlich garantierten Zuschlag von 5,41 Cent für 10 Jahre oder für 30.000 Vollbenutzungsstunden gemäß Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz.

Neben den Anschaffungskosten sind auch die jährlichen Wartungskosten eines BHKW für die wirtschaftliche Nutzung entscheidend. Haus & Grund empfiehlt, einen Wartungspreis in Abhängigkeit von der erzeugten Kilowattstunde Strom zu vereinbaren. Mit 2 bis 3 Cent je erzeugter Kilowattstunde Strom müsse gerechnet werden.

Internationaler Kongress der privaten Immobilieneigentümer in Berlin eröffnet

„Die Europäische Union hat in Sachen smarte Technologie und Digitalisierung bereits entscheidende Weichen gestellt. Nicht alle Ideen werden in einer Weise umgesetzt, die unsere sofortige Unterstützung auslöst. Aber das ist Teil der Diskussion mit der Öffentlichkeit. Also lasst uns daran arbeiten!“ Mit diesen Worten hat Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke am Vormittag den 44. Internationalen Kongress der Union Internationale de la Propriété Immobilière (UIPI) in Berlin eröffnet. Vertreter von Verbänden der privaten Immobilieneigentümer aus 15 Ländern diskutieren bei der zweitägigen Veranstaltung die Chancen, Herausforderungen und Risiken, welche die Digitalisierung für die Branche mit sich bringt.

Ziel des Kongresses ist, smarte Technologien aus unterschiedlichen Perspektiven zu betrachten – aus Sicht von Anwendern, Herstellern und Datenschützern, aber auch Politikern. Mit Horst Krämer steht einer der versiertesten Vertreter der Europäischen Kommission den Teilnehmern Rede und Antwort. Er ist Experte für smarte Technologien im Gesundheits- und Pflegebereich. Mijo Maric, Leiter der Geschäftsstelle der Smart Living, präsentiert die Aktivitäten der jüngst gegründeten gleichnamigen Wirtschaftsinitiative, zu deren Mitgliedern auch Haus & Grund Deutschland gehört. „Die intelligente Vernetzung von Wohnungen und Häusern nimmt eine wichtige Rolle im Prozess der Digitalisierung unseres Alltags ein. Wir wollen die Dynamik dieser Entwicklung nicht nur beobachten, wir wollen sie nutzen und sie nachhaltig mitgestalten“, so Haus & Grund-Präsident Warnecke.

Reform muss einfach und aufkommensneutral sein

Chancen für Quartiersbelebung nutzen

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland schlägt vor, die geplante steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus auf den Um- und Ausbau bestehender Gebäude auszudehnen. „Bestehende Gebäude bieten ein großes Potenzial für zusätzliche Wohnungen, beispielsweise beim Dachgeschossausbau und dem Umbau leerstehender Läden im Erdgeschoss“, erläuterte Haus & Grund-Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke.

Nach Auffassung des Verbandes fördert der Staat auf diese Weise nicht nur die Schaffung neuer Wohnungen, sondern leistet zusätzlich einen Beitrag für die Quartiersbelebung. „In vielen Innenstädten stehen Läden und andere Gewerberäume leer, ohne Hoffnung, dass ein Gewerbetreibender in absehbarer Zeit nachfolgt. Durch neue bewohnte Wohnungen würden diese Quartiere wieder lebenswert“, betonte Warnecke. Gleichzeitig müsste für den in dieser Art gewonnenen Wohnraum keine neue Infrastruktur geschaffen werden. Somit fielen keine weitergehenden Erschließungskosten an, wie etwa beim Bauen im Außenbereich.

Eigentümer sollten Widerspruch prüfen

Die Zweitwohnungsteuer werden viele Gemeinden im Jahr 2015 rechtswidrig erheben, wenn sie ihre Satzungen über die Erhebung einer Zweitwohnungsteuer nicht rechtzeitig ändern. Darauf weisen der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland und der Verband der Zweitwohnungsinhaber in einer gemeinsamen Mitteilung hin. Betroffene Eigentümer sollten beispielsweise durch ihren Haus & Grund-Verein prüfen lassen, ob ein Widerspruch gegen einen künftigen Steuerbescheid sinnvoll ist.

Viele Gemeinden knüpfen die Zweitwohnungsteuer an Mietwerte, die die Finanzämter vor 50 Jahren zur Berechnung der Einheitswerte zum 1. Januar 1964 ermittelten. Zudem staffeln sie die Zweitwohnungsteuer. Die Staffelung kann unmittelbar durch Anknüpfung an abgestufte Mietwerte erfolgen. Sie kann auch mittelbar erfolgen, indem die Zweitwohnungsteuer nicht ab Beginn der Steuerpflicht berechnet wird, sondern ab anderen Zeitpunkten und indem sie den Jahresbetrag der Zweitwohnungsteuer bei teilweiser Vermietung nicht in dem Verhältnis aufteilen, wie Inhaber und Mieter die Wohnung tatsächlich räumlich oder zeitlich nutzen.

Das Bundesverfassungsgericht entschied am 15. Januar 2014 (Az. 1 BvR 1656/09), dass eine unmittelbare Staffelung der Zweitwohnungsteuer rechtswidrig ist. Der Bundesfinanzhof wandte sich durch einen Beschluss vom 22. Oktober 2014 (Az. II R 16/13) an das Bundesverfassungsgericht, weil es die Berechnung einer Steuer nach den Mietwerten, die die Finanzämter vor über 50 Jahren zur Berechnung der Einheitswerte ermittelten, für rechtswidrig hält.

Entlastung schafft Spielräume für Investitionen in bestehende und neue Wohngebäude

Die bekannt gewordenen Eckpunkte einer möglichen Finanz- und Steuerpolitik von CDU/CSU, FDP und Bündnis 90/Die Grünen weisen nach Ansicht des Hauseigentümerverbandes Haus & Grund in die richtige Richtung. „Steuerentlastungen sind insbesondere für die privaten Haus- und Wohnungseigentümer wichtig, weil sie zu 90 Prozent Investitionen ausschließlich mit Eigenkapital finanzieren“, unterstrich Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke heute in Berlin.

Insbesondere mit Blick auf die Energiewende sei es wichtig, die Bedingungen für Investitionen in bestehende Wohngebäude zu verbessern. Neben Steuerentlastungen könne dabei auch eine steuerliche Förderung der energetischen Gebäudemodernisierung Impulse setzen. Dadurch würden Eigentümer erreicht, die nicht über hinreichende Eigenmittel verfügen und keine KfW-Kredite in Anspruch nehmen.