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Reform muss einfach und aufkommensneutral sein

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland unterstützt Forderungen der Länder Bayern und Niedersachsen nach neuen Verhandlungen über eine Reform der Grundsteuer. „Eine Reform nach den Eckpunkten, über die sich der Bund und die Länder vermeintlich geeinigt hatten, wäre viel zu kompliziert und zu teuer“, sagte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke heute in Berlin.

Es gehe darum, dass die Kommunen 14 Milliarden Euro pro Jahr erhalten, damit diese für alle Bürger öffentliche Leistungen bereitstellen können, die nicht bereits über andere Steuern oder Gebühren finanziert werden. „Ein kompliziertes Verfahren, das Bodenwerte und fiktive Mieten einbezieht und tausender zusätzlicher Finanzbeamter bedarf, würde vollkommen über das Ziel hinausschießen und das Wohnen vielerorts weiter verteuern. Es reicht aus, eine zukünftige Grundsteuer allein an der Grund- und Gebäudefläche zu bemessen“, betonte Warnecke.

Wenn sich Bund und Länder nicht auf ein einfaches Flächenmodell einigen können, wäre nach Ansicht von Haus & Grund auch eine Abschaffung der Grundsteuer vertretbar. Bei einem gesamtstaatlichen Überschuss von 58 Milliarden Euro im vergangenen Jahr müsse diese Option ernsthaft in Erwägung gezogen werden.

Haus & Grund Deutschland zu Nachverdichtung ohne Flächenverbrauch

Das enorme Potenzial der Wohnraumschaffung durch Gebäudeaufstockung kann nur genutzt werden, wenn die Rahmenbedingungen für Eigentümer deutlich verbessert werden. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland anlässlich der heutigen Veröffentlichung der Deutschland-Studie 2019 hin. „Notwendig sind zum einen Weiterentwicklungen im Bau- und Planungsrecht“, betonte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke in Berlin. Er erläuterte, dass Gebäudeeigentümer im Vorfeld einen hohen Planungsaufwand einbringen müssen, um das individuelle Potenzial erkennen zu können. „Hier brauchen sie ein hohes Maß an Beratung. Das sollte gefördert werden.“

Die Deutschland-Studie 2019 „Wohnraum-Potenziale in urbanen Lagen – Aufstockung und Umnutzung von Nicht-Wohngebäuden“ wurde von der TU Darmstadt und dem Pestel-Institut unter Beteiligung von Haus & Grund Deutschland und zahlreichen weiteren Branchenverbänden erstellt. Sie belegt, dass durch Aufstockung von Wohn- und Nichtwohngebäuden 2,3 bis 2,7 Millionen Wohneinheiten geschaffen werden könnten.

» Download der Studie (Kurzfassung)

Auch Eigentümer von Denkmälern können profitieren

Vermieter haben grundsätzlich Anspruch auf einen Teilerlass der Grundsteuer, wenn sie im vergangenen Jahr unverschuldet erhebliche Mietausfälle hatten. Entsprechende Anträge für das Jahr 2018 können in diesem Jahr bis 1. April gestellt werden. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Ein vollständiger Erlass der Grundsteuer wird für Grundeigentum gewährt, dessen Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt – beispielsweise aus Gründen des Denkmal- und Naturschutzes. Voraussetzung ist, dass die Erhaltungskosten regelmäßig über den Einnahmen liegen. Bei Selbstnutzern ist der Gegenwert der Nutzung entscheidend.

Zuständig für den Erlassantrag sind die Steuerämter der Städte und Gemeinden, in den Stadtstaaten die Finanzämter. Die Frist ist nicht verlängerbar. Wird der Termin versäumt, kommt nur noch ein Erlass im Ermessen des Finanzamtes in Frage.

Die Grundsteuer für vermietete Immobilien wird erlassen, wenn die Mieterträge entweder um mehr als 50 Prozent hinter dem normalen Rohertrag einer Immobilie zurückgeblieben sind oder eine Immobilie vollkommen ertraglos war. Im ersten Fall werden 25 Prozent der Grundsteuer erlassen, im zweiten Fall 50 Prozent. Der Erlass ist immer dann möglich, wenn die Ursache der Mietausfälle in Leerstand, allgemeinem Mietpreisverfall oder struktureller Nichtvermietbarkeit liegt. Auch außergewöhnliche Ereignisse, wie Wohnungsbrände oder Wasserschäden, die zu leerstandsbedingten Mietausfällen führen, berechtigen zu einem Grundsteuererlass. Allerdings darf der Vermieter die Mietausfälle nicht selbst verschuldet haben. Dies setzt bei nicht vermieteten Wohnungen vor allem ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen voraus, die stets dokumentiert werden sollten.

Interessen der Privateigentümer bekommen ein größeres Gewicht

Haus & Grund Deutschland ist seit dem 1. Januar 2019 Mitglied des Verbraucherzentrale Bundesverbands e.V. (vzbv). „Wir freuen uns, künftig die Interessen der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer durch diese Mitgliedschaft noch wirkungsvoller vertreten zu können“, sagte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke.

Unter dem Dach des vzbv bündelt sich die Kraft und Fachkompetenz von 26 verbraucherpolitisch engagierten Verbänden und den 16 Verbraucherzentralen der Länder.

Haus & Grund vergleicht Abwasser- und Müllgebühren sowie Grundsteuern

Eine vierköpfige Musterfamilie zahlt in Regensburg am wenigsten für die Abwasser- und Müllentsorgung sowie für die Grundsteuer. Das ergab eine vergleichende Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft im Auftrag von Haus & Grund Deutschland. Die gleiche Familie muss in Leverkusen am tiefsten in die Tasche greifen. Die Nebenkostenbelastung liegt dort um mehr als das Doppelte höher als in Regensburg.

„Die Kosten des Wohnens werden in erheblichem Maße von Städten und Gemeinden beeinflusst. Und die Zahlen zeigen, dass es vielerorts Spielräume geben muss, die Kosten des Wohnens zu senken“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die Ergebnisse. Er forderte die Verantwortlichen auf zu analysieren, warum die Kostenbelastung zwischen den Städten um mehrere Hundert Euro voneinander abweichen. Mit dem Nebenkostenranking werde den Verbrauchern, aber auch den kommunalen Verwaltungen und den politisch Verantwortlichen ein Instrument gegeben, mit dessen Hilfe sie ihre aktuelle Positionierung im Wettbewerb der Städte um attraktive Standortbedingungen besser einschätzen und Änderungen anstoßen können.

Einige Ergebnisse im Überblick:

Rang
Stadt
Gesamtpreis
Index

1
Regensburg
857 €
63,4

2
Mainz
949 €
60,4

3
Trier
940 €
60,4

4
Ludwigsburg
920 €
59,6

5
Ratingen
1.016 €
59,3

96
Witten
1.707 €
36,7

97
Potsdam
1.763 €
36,6

98
Mönchengladbach
1.754 €
36,0

99
Moers
1.919 €
28,5

100
Leverkusen
1.981 €
24,9

Hintergrund: Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln hat im Auftrag von Haus & Grund Deutschland die Müllgebühren (2016), die Abwassergebühren (2017) und die Belastung durch die Grundsteuer (2018) für eine Musterfamilie in den nach Einwohnern 100 größten Städten in Deutschland untersucht. Das IW Köln hat jetzt die Werte abschließend gewichtet und ein Nebenkostenranking erstellt.

» Download: Nebenkosten-Ranking

Haus & Grund begrüßt BGH-Entscheidung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat heute entschieden, dass eine drohende Schimmelbildung in Wohnungen nicht zu einer Minderung der Miete berechtigt (Az. VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). Der Vermieterverband Haus & Grund Deutschland begrüßte diese Entscheidung. „Wer in ein älteres Haus einzieht, kann keinen Baustandard von heute erwarten. Daher ist dieses Urteil angemessen und praxisgerecht“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Warnecke.

Er wies darauf hin, dass durch die Rechtsprechung der vergangenen Jahre die Möglichkeiten für Mietminderungen stark ausgeweitet wurden. Dies gehe sogar so weit, dass Mietminderungen bei Mängeln zulässig sind, die der Vermieter weder zu vertreten hat noch beheben könnte. Beispielhaft nannte er laute Nachbarn oder Lärm durch eine Straßenbaustelle. „Gut, dass der BGH nicht zugelassen hat, dass bereits bei drohenden Mängeln die Miete gekürzt werden kann“, sagte Warnecke.

Die Fälle: Der Bundesgerichtshof hatte über die Klagen von Mietern zweier Wohnungen in Schleswig-Holstein zu entscheiden. Die Kläger, die in preisgebundenen Wohnungen desselben Vermieters wohnen, wollten die Miete mindern. Sie meinten, in den Wohnungen, die in den Jahren 1968 und 1971 nach den damals geltenden Bauvorschriften gebaut wurden, bestünde die Gefahr der Schimmelbildung. Das zuständige Landgericht hielt eine Mietminderung für rechtens, weil aufgrund von Wärmebrücken regelmäßig in den Monaten zwischen Oktober und März die Gefahr von Schimmelbildung bestehe. Diese Entscheidung hat der BGH nun gekippt.

Belange privater Kleinvermieter werden besser berücksichtigt

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland begrüßte die heutige Einigung von CDU/CSU und SPD über Änderungen des Mietrechts. „Die Große Koalition scheint erkannt zu haben, dass sie Wohnungspolitik nur mit den privaten Kleinvermietern machen kann“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke.

Das betreffe beispielsweise die neuen Regelungen zur Mietpreisbremse: Wenn Mieter der Auffassung sind, dass eine vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt, dann müssen sie das – entgegen ursprünglichen Plänen des Bundesjustizministeriums – auch künftig qualifiziert rügen. Sollten sich Vermieter bei der Mietberechnung einmal geirrt haben, so können sie diese Fehler zu einem späteren Zeitpunkt beheben. Auch dies sei eine Korrektur bisheriger Änderungspläne, die gerade privaten Kleinvermietern zugutekomme. Diese könnten bei ihrer Mietkalkulation nicht wie Wohnungskonzerne auf große Rechtsabteilungen zurückgreifen. „Der jetzt von CDU/CSU initiierte Kompromiss stärkt die Mieterposition, ohne die Belange der privaten Kleinvermieter aus den Augen zu verlieren“, unterstrich Warnecke.

Schließlich lobte er die Änderung bei der Modernisierungsmieterhöhung: „Das neue, vereinfachte Verfahren wird so gestaltet, dass auch Mieter und private Kleinvermieter damit umgehen können. Zudem werden hier erstmalig auch die Belange der wachsenden Gruppe der Vermieter von Eigentumswohnungen berücksichtigt.“ Gleichzeitig schiebt die Große Koalition den Praktiken der allein renditeorientierten Finanzinvestoren, die ihre Mieter aus ihren Häusern herausmodernisieren, einen Riegel vor.

Weg für Quartierslösungen geebnet

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland bewertet den Entwurf eines Gebäudeenergiegesetzes im Grundsatz positiv. Mit dem neuen Gesetz möchte die Bundesregierung das Energieeinspargesetz, die Energieeinsparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammenfassen. „Diese Vereinheitlichung der Regelwerke hat Haus & Grund jahrelang gefordert“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Zugleich begrüßt er, dass die energetischen Anforderungen an den Gebäudebestand nicht weiter verschärft werden sollen. „Augenmaß bei den energetischen Anforderungen erhöht die Akzeptanz bei den Eigentümern.“ Die Bundesregierung könne jedoch für noch mehr Akzeptanz sorgen, wenn die öffentliche Hand – wie versprochen – ihre Vorbildfunktion beim Bau neuer öffentlicher Gebäude endlich wahrnehmen würde.

Positiv bewertet der Verband die geplante Innovationsklausel. Danach dürfen die Bundesländer auf Antrag genehmigen, dass bei energetischen Gebäudemodernisierungen von den gesetzlichen Energieeinsparvorschriften abgewichen wird, wenn die Energieeinsparungen bei einem anderen Gebäude in der Nähe entsprechend geringer ausfallen. „Diese Verrechnungsidee ist ein positiver Ansatz, der Quartierslösungen ermöglicht und den Treibhausgasausstoß im Gebäudebereich insgesamt reduzieren wird“, lobte Warnecke.

Haus & Grund kritisiert Verschärfungen des Mietrechts

„Mit den geplanten Mietrechtsverschärfungen streut die Bundesregierung den Mietern und Wohnungssuchenden in den begehrten Städten Sand in die Augen.“ So kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke vor der heutigen Anhörung im Deutschen Bundestag das Mietrechtsanpassungsgesetz. Verschärfungen des Mietrechts schafften nicht eine einzige zusätzliche Wohnung. Die lokalen Wohnungsmarktprobleme seien jedoch eine Folge mangelnder Wohnungen in den Städten und nicht mangelnder Mieterrechte. „Wir brauchen zusätzliche Wohnungen. Dazu bedarf es mehr Bauland, weniger Bürokratie und vor allem einer Politik, die das Vermieten von Wohnungen nicht stigmatisiert“, erklärte Warnecke.

Positiv bewertete Warnecke, dass kleinere Modernisierungen, die gerade für private Kleinvermieter eine wichtige Rolle spielen, erleichtert und von bürokratischem Ballast befreit werden sollen. Ebenso begrüßte Haus & Grund, dass die Bundesregierung dem gezielten Herausmodernisieren von Mietern einen Riegel vorschieben möchte. Die Strafe dafür sollte sich laut Warnecke jedoch am Mietumsatz orientieren und nicht für jeden Vermieter, wie derzeit vorgesehen, bis zu 100.000 Euro betragen.

An den geplanten Mietrechtsänderungen kritisiert Haus & Grund die Kombination aus Einführung der Auskunftspflicht des Vermieters und Abschaffung der qualifizierten Rüge durch den Mieter: „Auf der einen Seite gibt man den Mietern mit der Auskunftspflicht die Mittel für eine qualifizierte Rüge an die Hand und auf der anderen Seite streicht man die qualifizierte Rüge und damit die Notwendigkeit, dass der Mieter die Auskunftspflicht überhaupt braucht“, so Kai Warnecke. „Das ist gänzlich nicht mehr nachvollziehbar.“

» Stellungnahme von Haus & Grund Deutschland zum Mietrechtsanpassungsgesetz

Haus & Grund begrüßt Klarstellung

Die Namen der Mieter auf Klingelschilder und Briefkästen zu schreiben, ist laut der Bundesdatenschutzbeauftragten auch mit der neuen Datenschutzgrundverordnung zulässig. Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland begrüßte diese Klarstellung. „Die Verunsicherung bei den Vermietern war durch unterschiedliche Auslegungen des geltenden EU-Rechts entstanden. Umso erfreulicher ist, dass wir für Deutschland seit heute Abend eine einheitliche Interpretation vorliegen haben. Vermieter können sich im Streitfall hierauf berufen“, kommentierte Verbandspräsident Kai Warnecke.

Haus & Grund begrüßt BGH-Urteil

In seiner heutigen Entscheidung hat der BGH (VIII ZR 94/17) klargestellt, dass Mieter ihre einmal erteilte Zustimmung zu einer schriftlich verlangten Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht widerrufen können. Die Richter begründeten dies damit, dass nach den mietrechtlichen Vorschriften den Mietern ohnehin eine Bedenkzeit von mindestens zwei Monaten nach Erhalt der Mieterhöhung zustehe. Daher sei eine Überrumpelungssituation nicht gegeben, so dass kein zusätzliches Widerrufsrecht benötigt werde.

Haus & Grund hält die Entscheidung für absolut nachvollziehbar. „Erschütternd ist eigentlich nur, dass es einer Entscheidung des BGH bedurfte, um diese durch die Verbraucherrechterichtlinie entstandene Unsicherheit zu beseitigen,“ kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die Entscheidung. „Die privaten Vermieter haben mit Recht die Erwartung, dass solche Fragen bereits beim Gesetzgebungsverfahren eindeutig geklärt werden.“

Private Eigentümer sind Lösung, nicht Ursache der Wohnungsknappheit

Mit dem heutigen Wohngipfel hat die Bundesregierung nach Auffassung des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland eine wichtige Chance für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums ungenutzt gelassen. „Getrieben von der SPD macht die Große Koalition Wohnungspolitik auf dem Rücken der privaten Kleinvermieter. Mit der Verschärfung der Mietpreisbremse und der Aushöhlung der Mietspiegel werden vor allem die rund vier Millionen privaten Vermieter bestraft“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke den Wohngipfel. Während die Politik jahrelang keine erkennbare Wohnungsbaupolitik betrieben habe, kämen die privaten Eigentümer jeden Tag ihrer sozialen Verantwortung nach. Sie böten bezahlbaren Wohnraum und verzichteten – anders als große Wohnungsunternehmen – oft auf mögliche Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen.

Der Verbandspräsident appellierte an die Bundesregierung, die privaten Eigentümer nicht weiter als Ursache der schwierigen Wohnungsmarktlage zu diskreditieren, sondern als wesentlichen Teil ihrer Lösung mit ins Boot zu holen: „Die Situation wird sich nicht verbessern, wenn Vermieter weiter stets als raffgierige Abzocker verunglimpft werden. Und der Staat wird es allein niemals schaffen, hinreichend guten Wohnraum zur Verfügung zu stellen.“

Beispielhaft nannte Warnecke den Dachgeschossausbau. Dieser böte enormes Potenzial genau dort, wo Wohnraum dringend benötigt werde: in den Ballungszentren. „Wenn für derartige Vorhaben eine wirksame Sonder-AfA auf den Weg gebracht würde, wären die von der Großen Koalition angestrebten 1,5 Millionen neuen Wohnungen ohne zusätzlichen Flächenverbrauch zu erreichen“, schlug Warnecke vor.

ifo Institut will Grundsteuer nach Flächen bemessen

Das ifo Institut hat eine Berechnung der Grundsteuer nach Flächen vorgeschlagen. „Das hätte gegenüber wertbasierten Modellen erhebliche Vorteile. Vor allem Steuervereinfachung: man würde hohe Bewertungskosten vermeiden“, sagte ifo-Präsident Clemens Fuest am Montag in Berlin zu einer Studie des Instituts im Auftrag der Verbände Haus & Grund und Zentraler Immobilien Ausschuss. „Geeignet ist eine Kombination aus Grundstücks-, Wohn- und Nutzfläche. Dafür reicht eine einmalige Bestimmung. Anpassungen wären nur bei baulichen Veränderungen nötig“, fügte Fuest hinzu.

Wertbasierte Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer brächten erhebliche Probleme mit sich, ergänzte Fuest. Sollten aktuelle Verkehrswerte benutzt werden, so müssten diese erst ermittelt werden. „Das wäre mit einem erheblichen Aufwand verbunden, der sich angesichts des relativ geringen Grundsteueraufkommens von derzeit etwa 14 Milliarden Euro im Jahr kaum rechtfertigen ließe“, sagt Fuest. Verfahren zur Bestimmung pauschalisierter Immobilienwerte würden die Bewertungskosten kaum reduzieren und zudem verfassungsrechtliche Bedenken nach sich ziehen.

„Für die Wertbasierung wird häufig angeführt, dass dadurch eine gerechtere Verteilung der Steuerlast erreicht werden könne. Dieses Argument ist nicht tragfähig. Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer. Bei ihr spielt die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Besteuerten keine Rolle. Das gilt unabhängig davon, ob die Steuer am Verkehrswert des Hauses ansetzt oder an der Grundstücks- und Gebäudefläche“, erklärte Fuest.

Darüber hinaus würden wertbasierte Grundsteuermodelle zu einer erheblichen Umverteilung der Grundsteuerlast führen. Die Eigentümer selbstgenutzter Immobilien ebenso wie Mieter in Großstädten müssten voraussichtlich deutlich mehr zahlen als bisher. Außerdem würde ein wertbasiertes Grundsteuermodell dazu führen, dass wirtschaftlich starke Bundesländer mit hohen Immobilienpreisen wie Bayern und Baden-Württemberg mehr in den Länderfinanzausgleich einzahlen müssten.

Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland, hält den flächenbasierten Ansatz für die gerechteste Reform. „Das Flächenmodell ist gerecht, denn wer mehr Fläche bewohnt, zahlt mehr“, erklärte Warnecke in Berlin. „Das Flächenmodell bietet für die Bürger, die Verwaltung und die Kommunen Verlässlichkeit und Planbarkeit“, betonte Warnecke. „Das alte Grundsteuermodell ist daran gescheitert, dass die Politik es nicht aktualisiert hat. Das sollte sich nicht wiederholen.“ Warnecke zeigte sich verwundert, woher jetzt der Optimismus komme, dass es künftig gelingen werde.

Über die individuelle Grundsteuerbelastung entscheidet am Ende die Kommune mit ihrem Hebesatz. „Die Reform der Grundsteuer muss den Kommunen ihren finanziellen Handlungsspielraum lassen. Sie darf aber nicht dazu einladen, die Gemeindekassen stetig immer mehr zu füllen“, mahnte Warnecke.

„Die vom Bundesverfassungsgericht gesetzte Frist zur Anwendung der neuen Berechnungsgrundlage steht einem wertbasierten Modell entgegen. Die Vorstellung, eine wertbasierte Berechnungsgrundlage bis spätestens ab 2025 anwenden zu können, erscheint vor der Notwendigkeit 35 Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe neu bewerten zu müssen, illusorisch,“ ergänzt Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Steuerrecht. „Mit dem Flächenmodell wären die Fristen einzuhalten. Die benötigten Daten liegen vor.“

Ein weiterer Vorteil wäre laut Volckens, dass neben der schnellen Umsetzbarkeit dieser Reformweg für den Steuerpflichtigen wesentlich transparenter als eine Bemessung nach einem Wert und ferner für die Kommune eine konjunkturunabhängige Einnahmequelle wäre. Ebenso wäre in der Bemessungsgrundlage kein automatischer Erhöhungsmechanismus implementiert.

» Download ifo-Studie

Haus & Grund kritisiert Kabinettsbeschluss zu Mietrechtsänderungen

„Mit der Mietpreisbremse und ihrer Verschärfung lenkt die Bundesregierung von Versäumnissen in der Wohnungspolitik der vergangenen Jahre ab.“ So kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke den heutigen Beschluss des Bundeskabinetts eines Mietrechtsanpassungsgesetzes. Die neuen Regelungen seien nicht geeignet, unteren Einkommensgruppen den Zugang zu Wohnraum in begehrten Städten zu sichern. „Die Politik muss das Bauen und Wohnen günstiger machen. Sie muss unnötige Bauvorschriften streichen, die Grund- und Grunderwerbsteuer senken und energetische Standards überdenken. Zudem müssen Baugenehmigungen schneller abgearbeitet werden“, forderte Warnecke.

Er kritisierte zudem die geplante Absenkung des Satzes für Mieterhöhungen nach Modernisierungen. Der Haus & Grund-Präsident warnte davor, dass sich diese Änderung negativ auf den altersgerechten Umbau und die energetische Modernisierung von Mietwohnungen auswirken würde. So werde es Eigentümern fast unmöglich gemacht, ihren Teil zu den Klimaschutzzielen beizutragen. Warnecke forderte den Bundestag auf, die kommenden parlamentarischen Beratungen zu nutzen, um doch noch die gröbsten Fehler aus dem Gesetzentwurf zu korrigieren. Zudem gelte es, Bestrebungen, die Mietspiegel politisch beeinflussen zu wollen, einen Riegel vorzuschieben.

Weniger Bürokratie, mehr private Initiative für den Wohnungsmarkt

Weniger Bürokratie und staatlichen Einfluss, stattdessen mehr Raum für privates Engagement. So lässt sich laut Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland das heute vorgestellte Gutachten des wissenschaftlichen Beirats beim Bundeswirtschaftsministerium zur sozialen Wohnungspolitik zusammenfassen. „Die Experten raten dazu, die Mietpreisbremse umgehend abzuschaffen, weil sie die Knappheit auf dem Wohnungsmarkt verschärft. Genau aus diesem Grund fordern wir seit Jahren, den Irrweg Mietpreisbremse endlich zu verlassen“, kommentierte Verbandspräsident Warnecke.

Die Gutachter weisen darauf hin, dass nur mehr Wohnraum die Wohnungsknappheit lindern könne. Dafür müsse unter anderem die Grunderwerbsteuer gesenkt werden. Das Expertengremium schreibt auch zu Recht, dass sozialer Wohnungsbau die Lage auf den regionalen Wohnungsmärkten nicht spürbar entlasten kann. „Die Politik muss endlich wieder die privaten Einzeleigentümer in den Fokus ihrer Wohnungspolitik stellen. Nur mit diesen kann das Wohnungsangebot hinreichend ausgeweitet werden. Das heißt dann aber auch, die privaten Eigentümer etwa bei der Baulandvergabe nicht systematisch auszugrenzen“, forderte Warnecke. Um nachhaltig und städtebaulich attraktiv zu sein, müsse sich der Wohnungsneubau an den Bedürfnissen der privaten Einzeleigentümer ausrichten. Dieses Signal muss laut Warnecke vom kommenden Wohngipfel ausgehen.

Haus & Grund fordert Stromkostenverordnung

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland zieht ein Jahr nach Inkrafttreten des Mieterstromgesetzes zusammen mit zehn anderen Verbänden Bilanz. „Die Hürden für private Vermieter, ihre Mieter mit selbst erzeugter erneuerbarer Energie zu versorgen, sind noch immer sehr hoch“, erklärte Gerold Happ, Bundesgeschäftsführer von Haus & Grund Deutschland, heute in Berlin. Zusätzlich ließen sich die bürokratischen Hemmnisse laut Haus & Grund mit einer Stromkostenverordnung beseitigen. Vermieter könnten dann die Stromkosten – vergleichbar der Wärme über die Heizkostenverordnung – mit den jährlichen Betriebskosten abrechnen. „Investitionen in eine lokale grüne Stromversorgung bestehender Mehrfamilienhäuser müssen sich endlich lohnen und die Mieter müssen langfristig von stabilen und günstigen Strompreisen profitieren“, forderte Happ. „Damit würde ein großer Beitrag für die Energiewende im vermieteten Gebäudebestand geleistet, ohne die Mieter schlechter zu stellen“, fasste Happ die Vorteile einer Stromkostenverordnung zusammen.

Hintergrund: Heute vor einem Jahr trat das neue Gesetz für die Förderung von Mieterstrom in Kraft. Mit diesem Gesetz sollten die Bedingungen für auf dem Dach erzeugten und direkt von den Bewohnern genutzten Solarstrom verbessert und damit der Ausbau der Solarenergie auf Wohngebäuden vorangetrieben werden. Gleichzeitig sollten auch die Mieterinnen und Mieter von Kostenvorteilen dieses Modells profitieren. Ein Jahr danach ist Ernüchterung eingetreten: In den ersten zehn Monaten wurden nur 3,3 Megawatt peak (MWp) Mieterstromanlagen zugebaut. 500 MWp pro Jahr sind förderfähig. Mieterstrom bleibt wirtschaftlich unattraktiv, der Einzug der Energiewende in die Städte wurde bislang verpasst.

Download: Forderungen der Verbände

Haus & Grund Deutschland: Fehlendes Bauland und hohe Baukosten sind Nadelöhr

„Die Milliarden aus dem Bundeshalt können die Probleme im Wohnungsbau lindern – nicht lösen“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke den heute im Bundestag debattierten Bundeshaushalt 2018. Darin enthalten sind für dieses Jahr unter anderem 1,5 Milliarden Euro zur Finanzierung der sozialen Wohnraumförderung sowie mehr als 260 Millionen Euro für das Baukindergeld. „Fehlendes Bauland und hohe Baukosten sind das Nadelöhr beim Wohnungsbau. Das werden die zentralen Themen beim geplanten Wohnungsgipfel im September sein.“

Positiv bewertet der Eigentümerverband die Verstetigung der Städtebauförderung. „Die beschlossenen Mittel stellen die Städtebauförderung auf eine solide Grundlage“, lobte Warnecke. Nun komme es darauf an, die betroffenen privaten Eigentümer vor Ort von Anfang an in alle Projekte zur Quartiers- und Stadtentwicklung einzubinden.

Als wertvolle Unterstützung für private Eigentümer bezeichnete Warnecke die für KfW-Förderprogramme bereitgestellten Mittel. „Die Stärkung des Programms ‚Kriminalprävention durch Einbruchsicherung‘ mit 25 Millionen Euro im Förderzeitraum 2018 – 19 trägt dem Sicherheitsbedürfnis der Menschen Rechnung.“

Kaum Zahlungsbereitschaft für bessere energetische Ausstattung

Der jüngste Vorschlag des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln (IW Köln) zur Reform der Modernisierungsmieterhöhung wäre das Ende energetischer Modernisierungen im Gebäudebestand. Zu diesem Schluss kommt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Dessen Präsident Kai Warnecke wies heute darauf hin, dass Mieter nicht bereit sind, für eine bessere energetische Ausstattung einer Wohnung auch mehr zu bezahlen. „Aktuelle Mietspiegel zeigen, dass energetische Ausstattungen oder barrierefreie Umbauten vom Markt nicht honoriert werden“, berichtete er.

Das IW Köln schlägt in einem aktuellen Aufsatz vor, das Verfahren der Modernisierungsmieterhöhung zu reformieren. Handlungsbedarf sieht das IW Köln, weil es meint, das derzeitige Verfahren sei auf bestimmten Wohnungsmärkten für den Vermieter ein Anreiz, möglichst teuer zu modernisieren. Statt tatsächlicher Kosten möchte das IW Köln Modernisierungsmieterhöhungen auf Basis tatsächlicher Zahlungsbereitschaften einführen. „Wird eine energetische Modernisierung oder ein barrierefreier Umbau mit keinen oder nur mit kleinen Mietaufschlägen honoriert, haben Vermieter auch keinen Anreiz, entsprechende Modernisierungen durchzuführen“, resümierte Warnecke.

Haus & Grund: Gerechtigkeitslücke muss endlich geschlossen werden

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland forderte die morgen tagende Finanzministerkonferenz der Länder auf, die Steuervermeidung durch sogenannte Share Deals wirkungsvoll zu begrenzen. Die dadurch entstehenden Mehreinnahmen sollten die Länder in Form einer Senkung der Grunderwerbsteuer an die Eigentümer weitergeben. „Dass Kapitalgesellschaften beim Erwerb von Anteilen einer immobilienhaltenden Gesellschaft keine Grunderwerbsteuer zahlen, ist eine Gerechtigkeitslücke, die schnell geschlossen werden muss“, forderte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Was große Unternehmen einsparten, müssen Familien beim Kauf eines Einfamilienhauses zusätzlich an Grunderwerbsteuer zahlen.

Die bekannt gewordenen Änderungspläne der Länderfinanzminister gehen aus Sicht von Haus & Grund Deutschland in die richtige Richtung. Warnecke warnte allerdings davor, nur ein Schlupfloch zu schließen, aber andere offen zu lassen oder gar weitere zu öffnen. „Das Ziel muss es sein, bei der Grunderwerbsteuer alle Ausnahmen abzuschaffen und einen bundeseinheitlichen Satz von maximal 3,5 Prozent zu etablieren. Das wäre gerecht und die Länder hätten keine Steuereinbußen“, schlug Verbandschef Warnecke vor.

ZIA und Haus & Grund warnen vor Kostenexplosion

Der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss und Haus & Grund Deutschland plädieren vor dem Hintergrund der notwendigen Neuregelung der Grundsteuer für ein marktunabhängiges, rein flächenorientiertes Berechnungsverfahren, bei dem als Bemessungsgrundlage ausschließlich die Grundstücks- und Gebäudeflächen herangezogen werden. Dies betonten beide Verbände bei ihrer gestrigen Podiumsdiskussion in Berlin mit Vertretern aus Politik und Wissenschaft zur Reform der Grundsteuer.

Dieses Flächenmodell, das auch Bayern und Hamburg bevorzugen, ist schneller umsetzbar und
weniger streitanfällig als etwa das vom Bundesrat eingebrachte Kostenwertverfahren, für dessen Umsetzung eine zehnjährige Übergangszeit veranschlagt wird. Darüber hinaus verfolgt der Kostenwert als Basis für die Neuregelung der Bemessungsgrundlage kein klares Bewertungsziel. Er zielt weder auf den tatsächlich getätigten Aufwand noch auf den gemeinen Wert ab. Da beim Flächenmodell – im Gegensatz zum Kostenwertmodell – keine regelmäßige Aktualisierung der steigenden Grundstücks- und Baukosten erfolgt, wäre hiermit auch keine automatische Steuererhöhung verbunden. „Die in den vergangenen Jahrzehnten unterbliebene Aktualisierung von Werten hat bereits beim jetzigen System der Einheitswerte zur Verfassungswidrigkeit geführt. Dieses Risiko sollte nicht in ein neues System überführt werden. Schon deshalb kommt nur ein Flächenmodell in Frage“, unterstrich Haus & Grund-Präsident Dr. Kai Warnecke.

„Es wurde bereits durch den Ersten Bürgermeister der Freien und Hansestadt Hamburg Peter
Tschentscher anhand von Proberechnungen für Hamburg auf die Gefahr der drohenden Kostenexplosion und der sozialen Unverträglichkeit hingewiesen“, sagt Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA. „Wenn die angedachten Anpassungen von Steuermesszahlen und Hebesätzen unterblieben, käme es im Schnitt zu einer Verzehnfachung der Grundsteuer.“ Zu ähnlichen Ergebnissen kommt eine Erhebung von Haus & Grund Deutschland bei seinen Mitgliedern.

» Pressemitteilung mit Kontaktdaten zum Download

Kommunen sind wesentlich für Belastung verantwortlich

Die Belastung eines Privathaushalts mit der Grundsteuer variiert je nach Wohnort um über 400 Euro. Das ist das Ergebnis einer Studie, die das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln im Auftrag des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland erstellt hat. Ein Haushalt zahlt beispielsweise in Gütersloh oder Regensburg 323 Euro bzw. 335 Euro im Jahr an Grundsteuer B. In Berlin, Duisburg oder Witten beträgt die Grundsteuerlast dagegen 686 Euro, 724 Euro bzw. 771 Euro.

„Die Studie zeigt sehr deutlich, dass die Grundsteuerbelastung nicht nur vom Wert der Immobilie, sondern wesentlich vom Finanzbedarf der Kommune abhängig ist. Maßgeblich für die Grundsteuerhöhe ist der Hebesatz, der das Wohnen in Witten, Duisburg und Berlin teuer macht, nicht der Immobilienwert“, kommentiert Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die Ergebnisse. Die Studie soll für Kommunen ein Anstoß sein, die Grundsteuerbelastung für ihre Bürger zu senken. „Ein hoher Hebesatz und eine hohe Grundsteuerlast lassen augenscheinlich nicht auf ein gutes Wohnumfeld und ein gutes kommunales Infrastrukturangebot schließen. Eine niedrigere Grundsteuer kann für eine Kommune offenbar förderlich sein“, gab Warnecke zu bedenken.

Grundsteuerranking:

Stadt   Jahresgrundsteuer   Hebesatz

1 Gütersloh         323                     € 381 %
2 Regensburg     335                     € 395 %
3 Ratingen          339                     € 400 %
4 Reutlingen       339                     € 400 %
5 Ludwigsburg    343                     € 405 %

96 Marl               669                       € 790 %
97 Leverkusen   669                       € 790 %
98 Berlin             686                       € 810 %
99 Duisburg       724                       € 855 %
100 Witten         771                       € 910 %

Im Rahmen der Studie wurde die Belastung eines Haushalts durch die Grundsteuer B in den nach Einwohnern 100 größten Städten in Deutschland untersucht. Für diesen Vergleich wurden nicht die Hebesätze der Städte verglichen, sondern die jährliche Grundsteuer eines Haushalts, der in diesen Städten wohnt, herangezogen.

» Vollständiges Ranking inklusive Methodenbeschreibung

„Die Entscheidung der EU-Kommission, dass die zeitweise Netzentgelt-Befreiung für große Stromverbraucher in Deutschland illegal war, ist ein wichtiges verbraucherpolitisches Signal.“ Mit diesen Worten kommentiert Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland, die aktuelle Mitteilung der Brüsseler Wettbewerbskommissarin. Danach muss Deutschland nun die unerlaubten staatlichen Beihilfen zurückfordern.

Aus Sicht der Behörde habe es keine Gründe dafür gegeben, in den Jahren 2012 und 2013 große Stromverbraucher mit einem Jahresverbrauch von mehr als 10 Gigawattstunden und sehr konstantem Stromverbrauch von der Entgeltzahlung zu befreien. „Durch die Netzentgelt-Befreiung wurden nicht nur einzelne Unternehmen auf unfaire Weise bevorteilt. Vielmehr wurde die Last für alle übrigen Verbraucher erhöht“, betont Kai Warnecke. Er forderte die Bundesregierung auf, schnellstmöglich für jeden der Begünstigten der Befreiung die Höhe der von ihm verursachten Netzkosten zu ermitteln. Schätzungen gehen allein für das Jahr 2012 von insgesamt rund 300 Millionen Euro aus.

Haus & Grund feiert 132. Verbandstag in Hannover

„Die privaten Haus- und Wohnungseigentümer schaffen für sich, ihre Familien und ihre Mieter erfolgreich eine Heimat, in der wir gut und gerne leben. Eine verantwortungsvolle Wohnungspolitik muss diese Bürger zum Maßstab machen.“ Das sagte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke heute beim Festakt anlässlich des 132. Verbandstages von Haus & Grund Deutschland in Hannover.

Vor den rund 1.100 Mitgliedern und Gästen im Hannover Congress Centrum warb Warnecke dafür, die privaten Eigentümer noch stärker als Partner zu sehen – für eine gute Wohnraumversorgung zu angemessenen Mieten und für ein lebenswertes Wohnumfeld. „Private Einzelvermieter bilden nicht nur quantitativ das Rückgrat des Mietwohnungsmarktes in Deutschland. Sie sind auch die Vermietergruppe, mit denen Mieter am zufriedensten sind und sorgen somit für einen stabilen Mietwohnungsmarkt“, unterstrich Warnecke.

Als Hauptredner in Hannover kommentierte der Bundestagsvizepräsident und stellvertretende Vorsitzende der FDP, Wolfgang Kubicki, pointiert die aktuelle Bundespolitik. Als bekennendes Haus & Grund-Mitglied geißelte er die Mietpreisbremse. Kubicki sprach sich für eine stärkere Wohneigentumsbildung aus. Doch statt neue Fördertöpfe zu schaffen, plädierte er für eine effektive Entlastung der Bürger beispielsweise bei der Grunderwerbsteuer. „Seien Sie sicher, ich stehe an Ihrer Seite, wenn es darum geht, für privates Eigentum zu kämpfen“, rief er abschließend den Haus & Grund-Mitgliedern zu.

Haus & Grund für marktwertunabhängige Reform

Nach dem heutigen Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur Grundsteuer warnte der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland davor, das Wohnen durch eine verkehrswertbezogene Grundsteuerreform zu verteuern. Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke erinnerte die Politik an ihr Versprechen, dass eine Reform unterm Strich keine höhere Steuerbelastung für die Bürger mit sich bringen dürfe. „Eine zügige und rechtssichere Reform ist nur mit einer rein flächenbasierten Grundsteuer denkbar. 35 Millionen Immobilien können nicht in dem vom Verfassungsgericht vorgegebenen Zeitraum von fünf Jahren neu bewertet werden.“

Der Verband erinnerte daran, dass bei einer verkehrswertabhängigen Grundsteuerberechnung regelmäßige Neubewertungen der Immobilien notwendig wären. „Das hat in der Vergangenheit nicht geklappt und wird auch in Zukunft nicht funktionieren. Deshalb sollte die Politik von einer verkehrswertbasierten Reform die Finger lassen“, forderte Warnecke.

Der Verbandschef sprach sich dafür aus, zukünftig ausschließlich die Grundstücks- und Gebäudefläche mit einem festen Multiplikator zur Grundlage der Besteuerung zu machen. Eine solche Reform sei einfach und gerecht, weil sie den Aufwand für die gemeindliche Infrastruktur wiedergibt. Eine auf Bodenrichtwerten basierende Grundsteuer ist laut Warnecke keine Lösung: Sie wäre mit vielen rechtlichen und praktischen Unwägbarkeiten verbunden und würde das Wohnen in vielen Gegenden Deutschlands extrem verteuern.