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Kornemann: Kann jeden verstehen, der im Moment abwartet

„Die Energie­wende im Gebäude­bereich gerät immer mehr in eine gefähr­liche Schief­lage.“ Das sagte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann, nachdem bekannt wurde, dass die Große Koalition vorerst keine steuer­liche Förderung energetischer Gebäude­modernisierungen beschließen will. „Statt, wie stets bekundet, zu fordern und zu fördern, wird den Haus­eigen­tümern zwar immer tiefer in die Taschen gegriffen, ohne sie – wie versprochen – auch zu entlasten“, kritisierte der Verbandschef.

Er verwies beispiel­haft auf ständig steigende Grund- und Grund­erwerb­steuer­belastungen, die beschlossene Miet­preis­bremse, immer höhere energe­tische Anforderungen an Gebäude sowie auf geplante Einschrän­kungen bei der Modernisierungs­miet­erhöhung. Kornemann plädierte für eine faire Lasten­verteilung bei der Energie­wende. Für die Haus­eigen­tümer sei die Belastungs­grenze über­schritten. Der Steuer­bonus wäre eine sinn­volle und wirkungs­volle Entlastung gewesen. „Ich kann jeden Eigen­tümer verstehen, wenn er sich energetische Maß­nahmen an seinem Gebäude jetzt zweimal über­legt und im Zweifel abwartet. Die Rahmen­bedingungen stimmen nicht. Statt sie zu verbessern, werden den Eigentümern ständig neue Steine in den Weg gelegt“, resümiert Kornemann.

Weniger Bürokratie, mehr private Initiative für den Wohnungsmarkt

Weniger Bürokratie und staatlichen Einfluss, stattdessen mehr Raum für privates Engagement. So lässt sich laut Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland das heute vorgestellte Gutachten des wissenschaftlichen Beirats beim Bundeswirtschaftsministerium zur sozialen Wohnungspolitik zusammenfassen. „Die Experten raten dazu, die Mietpreisbremse umgehend abzuschaffen, weil sie die Knappheit auf dem Wohnungsmarkt verschärft. Genau aus diesem Grund fordern wir seit Jahren, den Irrweg Mietpreisbremse endlich zu verlassen“, kommentierte Verbandspräsident Warnecke.

Die Gutachter weisen darauf hin, dass nur mehr Wohnraum die Wohnungsknappheit lindern könne. Dafür müsse unter anderem die Grunderwerbsteuer gesenkt werden. Das Expertengremium schreibt auch zu Recht, dass sozialer Wohnungsbau die Lage auf den regionalen Wohnungsmärkten nicht spürbar entlasten kann. „Die Politik muss endlich wieder die privaten Einzeleigentümer in den Fokus ihrer Wohnungspolitik stellen. Nur mit diesen kann das Wohnungsangebot hinreichend ausgeweitet werden. Das heißt dann aber auch, die privaten Eigentümer etwa bei der Baulandvergabe nicht systematisch auszugrenzen“, forderte Warnecke. Um nachhaltig und städtebaulich attraktiv zu sein, müsse sich der Wohnungsneubau an den Bedürfnissen der privaten Einzeleigentümer ausrichten. Dieses Signal muss laut Warnecke vom kommenden Wohngipfel ausgehen.

Aktualisierte Fassung aufgrund geänderten Baurechts

Zum Beginn des neuen Jahres ist die bisher größte Reform des Bauvertragsrechts in Kraft getreten. Der Eigentümerverband Haus & Grund und der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) haben daher ihre bereits seit 10 Jahren gemeinsam herausgegebenen Vertragsmuster an die Neuerungen angepasst.

• Einzelgewerk/Handwerkervertrag: Dieser kann sowohl für die Beauftragung von Handwerkerleistungen, wie beispielsweise Zimmererarbeiten, Fassadenarbeiten oder Fliesenarbeiten, als auch für die Beauftragung von Einzelgewerken zur Errichtung eines Ein- oder Mehrfamilienhauses verwendet werden.

• Einfamilienhaus/Schlüsselfertigbauvertrag: Dieser wird verwendet, wenn ein Bauunternehmen mit der schlüsselfertigen Errichtung eines Ein-/Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück des Eigentümers beauftragt wird. Darüber hinaus kann dieser Vertrag verwendet werden, wenn der Bauunternehmer erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude erbringen soll, die einem Neubau gleichkommen. Erforderlich sowohl für den Neubau als auch für den erheblichen Umbau ist, dass sämtliche Leistungen zur schlüsselfertigen Errichtung aus einer Hand erbracht werden.

Die umfassende Überarbeitung der Verträge ist aufgrund der Reform des Bauvertragsrechts erfolgt. So wurden beispielsweise die Regelungen zu Leistungsänderungen und zusätzlichen Leistungen sowie zur fiktiven Abnahme an die neuen gesetzlichen Regelungen angepasst. Der Schlüsselfertigbauvertrag wurde um das dem privaten Bauherrn seit dem 1. Januar 2018 zustehende Widerrufsrecht ergänzt. Ebenso berücksichtigt wurden die vom Gesetz vorgegebenen verbraucherschützenden Regelungen im Bereich der Abschlagszahlungen.

Beide Verträge verfolgen das Ziel, dass Bauherr und Unternehmer die Baumaßnahme kooperativ abwickeln. Sie helfen den Vertragsparteien dabei, alle wesentlichen Punkte gesetzeskonform zu regeln, um so Unklarheiten und Meinungsverschiedenheiten zu vermeiden. Zu beiden Verträgen gehören ausführliche Informationen, die wichtige Tipps zum Anwendungsbereich des jeweiligen Vertrages sowie zum Ausfüllen der Verträge geben. Die Verträge können als PDF-Datei heruntergeladen und direkt am Bildschirm ausgefüllt werden. Wie auch in der Vergangenheit sind die Vertragsmuster kostenlos bei Haus & Grund-Vereinen, bei ZDB-Landesverbänden, Mitgliedsinnungen und im Internet (www.hausundgrund.de und www.zdb.de) erhältlich.

Haus & Grund warnt vor irreparablen Schäden für den Wohnungsmarkt

Der Gesetzentwurf der Bundesregierung für eine Mietpreisbremse ist verfassungswidrig. Zu diesem Ergebnis kommen drei renommierte Rechtsprofessoren der Humboldt-Universität zu Berlin in einem Gutachten für den Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Die Abgeordneten des Bundestages müssen jetzt die Notbremse ziehen und dürfen das Gesetz nicht verabschieden“, forderte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann heute in Berlin bei der Vorstellung des Gutachtens. Er kündigte an, dass der Verband eine Prüfung durch das Bundesverfassungsgericht anstrebt, sollte die Mietpreisbremse Gesetz werden.

Nach Auffassung der Gutachter verletzt der Gesetzentwurf das Eigentumsrecht der Haus- und Wohnungseigentümer sowie die Vertragsfreiheit von Mietern und Vermietern gleichermaßen. Schließlich sei das Gesetz schlichtweg ungeeignet, die Wohnungsknappheit zu bekämpfen. Als wesentliche Gründe für die Verfassungswidrigkeit identifizieren die Professoren folgende Punkte:

• Die Mietpreisbremse schützt nicht Mieter, sondern finanzstarke Wohnungssuchende, die sich künftig mehr Wohnraum zu geringeren Mieten leisten können.

• Beliebte Stadtteile werden durch die Mietbegrenzung noch attraktiver. Die Nachfrage steigt weiter.

• Mit der Mietpreisbremse kann die Wirtschaftlichkeit der Wohnraumvermietung nicht mehr sichergestellt werden. Vermieter werden sich vom Markt zurückziehen.

• Durch die gedrosselten Neuvertragsmieten geht der Marktbezug der zukünftigen Mietpreise verloren. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird ausgehebelt. Damit wird ein Kern des sozialen Mietrechts zur Regelung von Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen unbrauchbar.

„Wer das Ziel hat, dass in Deutschland auch künftig ausreichender und qualitativ guter Wohnraum zu fairen Preisen angeboten wird, muss das Instrument Mietpreisbremse ablehnen. Der soziale, ökonomische und politische Schaden wäre viel zu groß“, fasste Kornemann die Ergebnisse des Gutachtens zusammen.

Downloads:
» Vollständiges Gutachten
» Zusammenfassung des Gutachtens

Belange privater Kleinvermieter werden besser berücksichtigt

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland begrüßte die heutige Einigung von CDU/CSU und SPD über Änderungen des Mietrechts. „Die Große Koalition scheint erkannt zu haben, dass sie Wohnungspolitik nur mit den privaten Kleinvermietern machen kann“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke.

Das betreffe beispielsweise die neuen Regelungen zur Mietpreisbremse: Wenn Mieter der Auffassung sind, dass eine vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt, dann müssen sie das – entgegen ursprünglichen Plänen des Bundesjustizministeriums – auch künftig qualifiziert rügen. Sollten sich Vermieter bei der Mietberechnung einmal geirrt haben, so können sie diese Fehler zu einem späteren Zeitpunkt beheben. Auch dies sei eine Korrektur bisheriger Änderungspläne, die gerade privaten Kleinvermietern zugutekomme. Diese könnten bei ihrer Mietkalkulation nicht wie Wohnungskonzerne auf große Rechtsabteilungen zurückgreifen. „Der jetzt von CDU/CSU initiierte Kompromiss stärkt die Mieterposition, ohne die Belange der privaten Kleinvermieter aus den Augen zu verlieren“, unterstrich Warnecke.

Schließlich lobte er die Änderung bei der Modernisierungsmieterhöhung: „Das neue, vereinfachte Verfahren wird so gestaltet, dass auch Mieter und private Kleinvermieter damit umgehen können. Zudem werden hier erstmalig auch die Belange der wachsenden Gruppe der Vermieter von Eigentumswohnungen berücksichtigt.“ Gleichzeitig schiebt die Große Koalition den Praktiken der allein renditeorientierten Finanzinvestoren, die ihre Mieter aus ihren Häusern herausmodernisieren, einen Riegel vor.

Klare Worte der Bundeskanzlerin

„Das Konstrukt Mietpreisbremse war von der Planung bis zur Durchsetzung ein großes Debakel. Dass die Kanzlerin die Mietpreisbremse nun für gescheitert hält, ist eine späte, aber willkommene Einsicht“, kommentierte Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland, die gestrigen Äußerungen der Bundeskanzlerin. „Wir hoffen, dass diese Erkenntnis sich auch im neuen Koalitionsvertrag wiederfindet und die Mietpreisbremse aufgehoben wird“ forderte Warnecke.

Für das Vorhaben der Bundeskanzlerin, mehr Wohnraum in Deutschland zur Verfügung zu stellen, schlägt Haus & Grund Deutschland vor, alle gesetzlichen Vorgaben auf den Prüfstand zu stellen. „Gerade die ständig steigenden energetischen Vorgaben haben das Bauen und Wohnen in den letzten Jahren massiv verteuert“, kommentiert Warnecke.

129. Verbandstag von Haus & Grund Deutschland in Berlin

Die privaten Haus- und Wohnungs­eigentümer wollen auch in Zukunft qualitativ guten und bezahl­baren Wohn­raum zur Verfügung stellen. Das stellte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann heute auf dem Verbandstag von Haus & Grund in Berlin fest. Die Privaten investierten in ihre Immobilien, trügen zu einer positiven Quartiers­entwicklung bei und würden ihrer sozialen Verant­wortung gerecht. „Für die privaten Vermieter ist ein lang­fristiges und harmonisches Miet­verhältnis wichtiger als der schnell verdiente Euro. Umso weniger ist es nach­zu­voll­ziehen, warum die Politik ihnen durch ständig neue bußgeld­bewehrte Auflagen und Miet­rechts­verschärfungen Knüppel zwischen die Beine wirft“, kritisierte Kornemann.

Er wies auf bereits bestehende soziale Aktivitäten hin. So berieten Haus & Grund-Vereine gemeinsam mit karitativen Verbänden hoch verschuldete Mieter, um diese vor Wohnungs­losigkeit zu bewahren. Zudem stellten private Vermieter Asylsuchenden Wohnraum zur Verfügung – meist in einem stabilen Umfeld ohne die Gefahr der Gettoisierung. „Solche Engagements sollte die Politik stärker unter­stützen, damit denen, die Hilfe benötigen, noch mehr geholfen werden kann. Die Bereitschaft der privaten Haus- und Wohnungs­eigentümer ist da“, betonte Kornemann.

Hinsichtlich der energe­tischen und technischen Anforde­rungen an Wohn­gebäude sprach sich der Verbands­präsident für Maßhalten aus. Eine immer dickere Dämmung koste viel mehr, führe aber zu einer kaum mehr mess­baren Energie­einsparung. „Wir stoßen hier deutlich an technische und finanzielle Grenzen“, gab Kornemann zu bedenken. Das Bauen und Wohnen müsse wieder günstiger werden, vor allem auch durch niedrigere Grund- und Grund­erwerb­steuersätze. „In vielen Bundes­ländern seien die Steuern und Abgaben bereits so hoch, dass der Traum von den eigenen vier Wänden für viele Familien ein Traum bleibe. Haus & Grund wolle daran mitwirken, hier wieder zu fairen Bedingungen zu kommen. Beispiel­haft nannte Kornemann die anstehende Reform der Grund­steuer: „Eine einfache, gerechte und aufkommens­neutrale Reform sollte das Ziel sein. Das entlastet den Staat, die Mieter und die Eigentümer gleichermaßen.“

Eigentümerverband fordert Ausweitung der Förderung für Einbruchschutz

Jeder Wohnungseinbruchdiebstahl ist für die Betroffenen eine Katastrophe. Daran erinnert der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland anlässlich der von Bundesinnenminister Seehofer vorgestellten polizeilichen Kriminalstatistik 2018. „Die rückläufigen Zahlen dürfen nicht über die hohen Sachschäden hinwegtäuschen. Und auch nicht darüber, dass die Opfer oft jahrelang unter den psychischen Folgen eines Einbruchs leiden“, betonte Verbandspräsident Kai Warnecke.

Er forderte die Bundesregierung auf, sich nicht auf der Statistik auszuruhen, sondern endlich die Versprechen des Koalitionsvertrages einzulösen und das erfolgreiche KfW-Förderprogramm „Kriminalprävention durch Einbruchsicherung“ zu verstetigen. „Die KfW hat jüngst ihre Konditionen für das Programm verändert. Die geplante Förderung von privaten Kleinvermietern von Mehrfamilienhäusern mit zwei bis acht Wohneinheiten lässt weiter auf sich warten. Und auch die Ausweitung der Förderung auf den Neubau ist noch nicht in Sicht“, kritisierte Warnecke.

Neue Rechtsprechung entlastet viele Steuerpflichtige

Wenn mehrere Steuerpflichtige gemeinsam ein häusliches Arbeitszimmer nutzen, kann jetzt jeder von ihnen seine Aufwendungen hierfür bis zur Höchstbetragsgrenze von 1.250 Euro einkünftemindernd geltend machen. Auf diese Neuerung in der Steuerrechtsprechung (Az. VI R 53/12 und Az. VI R 86/13) weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Da die Bedeutung der Telearbeit wächst, die Zahl der Selbständigen in freien Berufen stetig steigt und nicht zuletzt viele junge Paare Familie und Beruf unter einen Hut bringen müssen, wird eine erhebliche Zahl von Steuerpflichtigen von den Grundsatzentscheidungen profitieren, so Haus & Grund Deutschland.

Das oberste Gericht für Steuersachen hat mit den beiden Urteilen seine jahrelange Rechtsprechung aufgegeben. Bislang war es von einem objektbezogenen Abzug der Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer ausgegangen. Danach waren die abziehbaren Aufwendungen unabhängig von der Zahl der Nutzer auf 1.250 Euro begrenzt. Der Höchstbetrag war bei mehreren Nutzern entsprechend den Nutzungsanteilen aufzuteilen.

Die mit den BFH-Urteilen festgeschriebenen Grundsätze gelten nicht nur für Aufwendungen, die Eigentümer im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung geltend machen können (Absetzung für Abnutzung, Schuldzinsenabzug). Sie sind auch für Mieter nutzbar: Die Mietzahlungen sind dann als zur Hälfte für den jeweiligen Ehegatten/Lebenspartner aufgewendet anzusehen.

Was Hauseigentümer tun müssen

Der Herbst hat viele schöne und bunte Seiten. Der Herbst läutet aber auch die Laubzeit ein: Die Blätter bedecken Gärten und Wege und sorgen für eine erhöhte Rutsch­gefahr. Haus­eigentümer sollten daher in diesen Wochen dafür Sorge tragen, dass Laub auf Gehwegen vor sowie auf dem eigenen Grund­stück nicht zur Gefahr für Passanten und auch sie selbst wird. Das empfiehlt der Haus­eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland. Gerade in Verbindung mit Regen könne ein mit Laub bedeckter Weg sehr rutschig werden. Die Verkehrs­sicherungs­pflicht treffe den Eigen­tümer nicht nur bei Eis­bildung und Schnee­fall.

Anfallendes Laub von Bäumen im öffent­lichen Straßen­raum werde in der Regel von der örtlichen Straßen­reinigung beseitigt. Die Eigen­tümer müssten dieses Laub nur zu Haufen zusammen­fegen, so dass Straßen­rinnen und Gullys nicht verstopft werden. Laub, das von eigenen Bäumen auf den öffent­lichen Gehweg gefallen ist, sollte auf dem eigenen Grund­stück entsorgt werden. Nicht erlaubt ist das Zurück­werfen oder Entsorgen der Herbst­blätter in Nachbars Garten. Eigen­tümer könnten das Laub beispiels­weise kompostieren oder als Frost­schutz für Garten­pflanzen verwenden. Haus­eigen­tümer, die keinen Kompost im Garten haben, sollten das Laub beim Wert­stoff­hof entsorgen lassen. Wer hingegen Laub- und Grüngut­abfälle im Wald entsorgt, muss mit einem Buß­geld rechnen.

Haus & Grund weist darauf hin, dass Dritte das Laub­fegen über­nehmen können. Aller­dings bliebe auch in diesem Fall der Eigen­tümer zur Über­wachung verpflichtet. Die meisten Gemeinden regelten die Reinigungs­pflichten in Satzungen. Welche einzelnen Regelungen vor Ort bestehen, könne dort nachgelesen werden.

Haus & Grund zur Debatte um bundesweiten Mietendeckel

Die Ankündigung des kommissarischen SPD-Parteichefs Schäfer-Gümbel, bundesweit einen Mietendeckel einführen zu wollen, ist aus Sicht von Haus & Grund Deutschland „ein weiterer unglücklicher Versuch, von der verfehlten Wohnungspolitik der Partei abzulenken“. Verbandspräsident Kai Warnecke betonte heute in Berlin: „Dieser auf Konfrontation angelegte Vorschlag verhindert konstruktive Lösungen.“ Wie wenig zielführend die populistische Idee eines Mietendeckels ist, habe die Debatte in Berlin in den vergangenen Tagen gezeigt. Vermieter, Mieter und Investoren seien alle gleichermaßen verunsichert. „Wir setzen darauf, dass es auch in den Reihen der SPD Politiker gibt, die das erkennen und diese Umsetzungspläne auf Bundesebene kassieren. Weiterer sozialer Unfriede auf dem Mietwohnungsmarkt und wirtschaftliche Schäden müssen verhindert werden“, so Warnecke.

Gutachten: Corona-Schulden nicht per Vermögensteuer finanzieren
Haus & Grund warnt vor weiteren Belastungen für die Mittelschicht

Eine Besteuerung von Vermögen zur Finanzierung von Corona-Schulden wäre weder notwendig noch sinnvoll. Zu diesem Ergebnis kommt ein Gutachten des Instituts für Weltwirtschaft Kiel in Kooperation mit Munich Economics im Auftrag des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland. „Eine Vermögensteuer oder Vermögensabgabe ignoriert vollkommen, ob ein Immobilieneigentümer wirtschaftlich durch die COVID-19-Pandemie betroffen ist oder nicht. Deshalb kann sie – neben allen anderen Schwächen – keine Finanzierungsoption sein“, sagte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke bei der heutigen Vorstellung des Gutachtens in Berlin.

Die Kieler Ökonomen weisen darauf hin, dass eine Vermögensteuer stets an der Substanz von Unternehmen, Selbständigen und Immobilieneigentümern ansetzt und nicht an deren Ertragslage. Alle Hilfsmaßnahmen des Staates für Unternehmen und Selbständige setzen jedoch daran an, deren Substanz zu sichern. Eine Vermögensteuer stehe in krassem Widerspruch hierzu. „Viele Immobilieneigentümer wären gezwungen, ihre Immobilie zu verkaufen, weil sie schlicht nicht über hinreichend liquide Mittel verfügen. Das kann nicht das Ziel vernünftiger Politik sein“, warnte der Verbandspräsident.

Ein weiterer zentraler Kritikpunkt der Gutachter an der Vermögensteuer sind die zu erwartenden Ausweichreaktionen. Mobiles Kapital würde ins Ausland abwandern sowie in Anlageformen umgeschichtet, die von der Besteuerung ausgenommen würden. Warnecke wies darauf hin, dass die Steuerlast dann fast ausschließlich von den Eigentümern von Immobilien zu tragen wäre: „Es ist vollkommen abwegig zu glauben, mit einer Vermögensteuer belaste der Staat die Reichen und Superreichen. Am Ende müsste die Mittelschicht zahlen, die ohnehin schon einen Großteil der Steuerlast in Deutschland trägt.“

Haus & Grund fordert Ende der Mietpreisbremse

Haus & Grund kritisiert Kurzsichtigkeit deutscher Klimapolitik
Sektorziele führen in die Irre

Anlässlich der heutigen Vorstellung der deutschen Klimabilanz 2020 durch das Umweltbundesamt kritisierte der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland die Kurzsichtigkeit der Klimapolitik. „Aus den CO2-Emissionen eines Jahres klimapolitische Hau-Ruck-Maßnahmen abzuleiten, ist ökologischer und wirtschaftlicher Nonsens“, sagte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Die Ergebnisse zeigten, dass eine Unterscheidung des deutschen Klimaschutzgesetzes nach CO2-Reduktionen in den Wirtschaftssektoren nicht zielführend sei. Dem Klima sei es egal, wo eine Tonne CO2 ausgestoßen werde. Der CO2-Ausstoß müsse zügig gesenkt werden, und zwar dort, wo es am kosteneffizientesten möglich sei.

Warnecke wies darauf hin, dass das Erreichen der Klimaziele eine 30-jährige Langfristaufgabe sei. Dies gelte gerade für den Gebäudesektor mit seinen langen Investitionslaufzeiten. Deshalb sei es notwendig, zügig alle Sektoren in den europäischen CO2-Zertifikatehandel zu integrieren und einen verlässlichen Reduktionspfad bis 2050 aufzuzeigen. Das gäbe den Menschen Planungssicherheit. Eilige Maßnahmen aber verunsicherten vielmehr und verhinderten notwendige Klimaschutzinvestitionen in den Gebäudebestand.

Der Verband betonte, dass der gute Bestand aus gemieteten und selbstgenutzten Wohngebäuden im vergangenen Jahr dazu beigetragen habe, dass die Menschen während der Pandemie im Homeoffice weiter ihrem Beruf nachgehen konnten. „Selbstverständlich war dort dann auch der CO2-Ausstoß höher. Wer daraus nun Handlungsdruck ableiten möchte, ist nicht am Klima interessiert, sondern will die Menschen für dumm verkaufen“, kritisierte Warnecke.

Die klimapolitischen Vorschläge von Haus & Grund finden Sie hier:
https://www.hausundgrund.de/viele-wege-ein-ziel

Haus & Grund befürchtet Verschärfung der Probleme

„Das Festhalten der Bundes­regierung an der Miet­preis­bremse zeugt von ideen­loser Klientel­politik statt von einer sozial orientierten Wohnungs­politik.“ So kommentierte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann den Beschluss der Koalitions­spitzen von vergangener Nacht. Alle Experten seien sich einig, dass die in einigen Städten bestehenden Probleme mit der Miet­preis­bremse eher verschärft als gelöst würden. Statt potenzielle Inverstoren abzuschrecken, sollte die Politik Bauwillige ermuntern zu investieren.

Als die zwei zentralen Kritikpunkte nannte Kornemann:

• Die Miet­preis­bremse schützt nicht Mieter, sondern finanzstarke Wohnungs­suchende, die sich künftig mehr Wohn­raum zu geringeren Mieten leisten können.

• Beliebte Stadt­teile werden durch die Miet­begrenzung noch attraktiver. Die Nachfrage steigt dort weiter, ohne dass gleich­zeitig das Angebot im gleichen Umfang ausgeweitet wird.

Ähnlich äußerten sich in der Vergangenheit die Bundesbank, das Deutsche Institut für Wirtschafts­forschung, das Institut für Welt­wirt­schaft, die Wirtschafts­weisen sowie Verfassungs­rechtler der Berliner Humboldt-Universität. „Die Miet­preis­bremse ist ein Schlag ins Gesicht von Millionen Bürgern, die zwei Drittel der Miet­wohnungen bereit­halten und damit die gute Wohn­raum­versorgung in Deutschland sichern“, bilanziert Kornemann.

Haus & Grund-Vereine werden Partnerschaft mit Mietervertretern prüfen

„Wenn die Große Koalition die Mieten durch Eingriffe in die Mietspiegelerstellung manipuliert, ist dies eine gezielte Maßnahme gegen private Einzelvermieter.“ So kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke entsprechende Ankündigungen von CDU, CSU und SPD. Bisher würden viele lokale Haus & Grund-Vereine in den Kommunen gemeinsam mit Mietervertretern einfache Mietspiegel erstellen. Mit deren Hilfe seien kleine Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen möglich und von beiden Seiten akzeptiert. Käme es zu den angekündigten Eingriffen, müssten die Haus & Grund-Vereine diese Partnerschaften möglicherweise aufkündigen.

Nach geltendem Recht können Vermieter die Miete in laufenden Mietverhältnissen an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Um diese Vergleichsmiete zu ermitteln, gibt es drei Wege: ein Blick in den örtlichen Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen heranzuziehen sowie ein Sachverständigengutachten anfertigen zu lassen. Die letzte Variante ist zu teuer, die zweite Variante steht ausschließlich Unternehmen und Genossenschaften zur Verfügung, welche die Daten von Vergleichswohnungen per Knopfdruck erhalten. Im Ergebnis sind es fast ausschließlich die privaten Einzelvermieter, die auf lokale Mietspiegel angewiesen sind.

„Die Ausweitung des Betrachtungszeitraums der örtlichen Vergleichsmiete von derzeit vier auf diskutierte sechs oder gar acht Jahre würde vor allem bei der Erstellung von Mietspiegeln direkt zur staatlich festgelegten Miete führen. Damit wäre die private Wohnraumvermietung akut gefährdet und der soziale Frieden im Mietrecht beendet. Die Koalition träfe mit diesen Eingriffen die Personen, die mit der Wohnungsvermietung für das Alter vorsorgen. Es träfe Handwerksmeister genauso wie Millionen Rentner und Angestellte. Es träfe die Vermietergruppe, die sich – belegt durch Befragungen und Studien – gegenüber ihren Mietern sehr sozial verhält“, betonte Warnecke. Durch die Verlängerung des Bezugszeitraumes werde – gerade in Gebieten mit geltender Mietpreisbremse – die ortsübliche Vergleichsmiete vollkommen vom Marktgeschehen entkoppelt.

Der Verbandspräsident zeigte sich sehr verwundert darüber, dass die Große Koalition offenbar überhaupt nicht verstanden habe, welche verheerenden Wirkungen ihre Mietrechtspolitik habe und noch haben werde. „Unter dem Deckmantel des Mieterschutzes werden privaten Vermietern in immer kürzeren Abständen Knüppel zwischen die Beine geworfen. Im Ergebnis werden auf der Vermieterseite immer mehr gesichtslose Großunternehmen sein, die ausschließlich ein Interesse an Renditemaximierung haben, nicht jedoch an guten und möglichst langen Mietverhältnissen“, resümierte Warnecke.

BGH-Urteil zu Angaben bei Erhöhung einer Indexmiete

Die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten ist bei einer Mietänderungserklärung zu einer Indexmiete nicht erforderlich. Auf dieses Urteil des Bundesgerichtshofs (22. November 2017, Az. VIII ZR 291/16) weist der Vermieterverband Haus & Grund Deutschland hin. „Damit ist höchstrichterlich bestätigt, dass nicht nur Vermietern, sondern auch Mietern einfache Mathematik zuzutrauen und zuzumuten ist“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die Entscheidung.

Der Fall: In einem Mietvertag war eine Indexmiete vereinbart. Nach sieben Jahren sprach der Vermieter eine Mieterhöhung aus. Er begründet dies damit, dass der Verbraucherpreisindex in dem Zeitraum seit Vertragsschluss von 94,2 auf 106,1 Punkte gestiegen sei. Die bisherige Monatsmiete von 690 Euro sollte sich dementsprechend um abgerundet 85 Euro auf 775 Euro erhöhen. Der Mieter zahlte die Erhöhungsbeträge jedoch nicht, weil er die Mieterhöhung für unzureichend begründet hielt. Als er ein gutes Jahr später auszog, verrechnete der Vermieter die ausstehenden Beträge mit der Kaution. Der Mieter klagte daraufhin auf Auszahlung der Kaution.

Das Landgericht München gab zunächst dem Mieter Recht. Zwar sei es nach dem Wortlaut des Gesetzes nicht erforderlich, dass die Umrechnung der Differenz zwischen dem ursprünglichen und dem geänderten Wert des Preisindexes in einen Prozentsatz in dem Mieterhöhungsschreiben angegeben werde. Nach Sinn und Zweck der Vorschrift sei dies aber dennoch erforderlich. Nur dann könne ein durchschnittlicher Mieter die Mieterhöhung nachvollziehen.

Der BGH wies die Klage ab. Dem Mieter hätten alle erforderlichen Angaben zur rechnerischen Nachprüfung zur Verfügung gestanden. Der Vermieter müsse ihm nicht einzelne, einfache Rechenschritte vorrechnen. Die Mieterhöhung war daher wirksam und die Aufrechnung des Vermieters zulässig.

Außenwasseranschlüsse sollten rechtzeitig entleert werden

Jetzt im Herbst sollten Eigentümer daran denken, ihre Häuser auf den kommenden Winter vorzubereiten, rät der Hauseigentümerverband Haus & Grund Deutschland. An erster Stelle steht dabei die Inspektion des Daches und der Dachrinnen. Zudem sollten die Außenwasseranschlüsse rechtzeitig entleert werden.

Häufig führen Frühjahrsstürme zu Schäden an der Dachdeckung, die im Sommer unentdeckt bleiben. Dachziegel können sich verschoben haben, so dass kleine Öffnungen entstehen. In der Folge gelangt Wasser in das Gebäude und führt dort im Winter zu Frostschäden. Haus & Grund rät daher, Dächer im Herbst gegebenenfalls auch durch einen Fachmann in Augenschein nehmen zu lassen. Ebenso wichtig ist das Reinigen der Dachrinnen, die mit Laub verstopft sein können. Wenn es dann stark regnet, kann das Wasser nicht durch die Fallrohre abfließen. Es sucht sich andere Wege und verursacht bei Frost Schäden an der Fassade oder am Dach. Dort, wo in jedem Jahr viel Laub auf das Dach fällt, können spezielle Gitter dafür sorgen, dass kein Laub in die Rinne gelangt.

Hauseigentümer sollten unbedingt daran denken, sämtliche Außenwasseranschlüsse zu entleeren, um Frostschäden in den Wasserleitungen zu vermeiden. Haus & Grund rät zudem, Fenster- und Türdichtungen zu überprüfen und eventuell einzufetten, damit sie nicht porös werden und weiterhin wasser- und winddicht schließen. Zu denken ist auch an den bevorstehenden Winterdienst. Ein Besen und ein Schneeschieber sowie ausreichendes Streugut sollten griffbereit sein. Wer mit Öl heizt, ist gut beraten, noch einen Blick auf den Heizölvorrat zu werfen.

Haus & Grund rechnet mit Fortschritten beim Klimaschutz

„Mit den gestern beschlossenen Mietrechtsänderungen erleichtert der Bundestag es privaten Kleinvermietern, ihre Wohnungen energetisch zu modernisieren und an die Herausforderungen des demografischen Wandels anzupassen“, sagte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke heute in Berlin. Das neue vereinfachte Modernisierungsverfahren senke einerseits bürokratische Hürden für Vermieter und verhindere andererseits eine finanzielle Überforderung der Mieter. Haus & Grund rechnet aufgrund dieser Neuerung mit spürbaren Fortschritten beim Klimaschutz, da 60 Prozent der Mietwohnungen von privaten Kleinvermietern angeboten werden.

Zufrieden zeigte sich Verbandspräsident Warnecke, dass die ursprünglichen Pläne des Bundesjustizministeriums zur Verschärfung der Mietpreisbremse in der Großen Koalition keine Mehrheit fanden. „Es wäre schlicht absurd gewesen, die Vermieter mit zusätzlichen Informationspflichten über die vereinbarte Miethöhe zu belasten, ohne dass Mieter diese Informationen bei einer Rüge verwenden müssen“, betonte er.

Nach Auffassung des Verbandes wird auch die neue Auskunftspflicht der Vermieter, wenn sie sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen, sozial schwächeren Haushalten den Zugang zu kostengünstigem Wohnraum in angespannten Mietmärkten nicht erleichtern. „Die Mietpreisbremse ist und bleibt verfassungswidrig und muss daher schnellstens abgeschafft werden“, forderte Warnecke.

Wohnungswirtschaft: Eichfristen für Wasserzähler deutlich verlängern

Wohnungswasserzähler (kalt und warm) werden in Deutschland nach sechs bzw. fünf Jahren ausgetauscht, obwohl sie den Verbrauch in aller Regel noch zuverlässig messen. Private und öffentliche Haushalte könnten jährlich mehr als 500 Millionen Euro sparen, wenn die deutschen Eichfristen – vergleichbar denen in anderen Industrienationen – deutlich länger wären. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Hamburg Instituts. Sie wurde den großen wohnungswirtschaftlichen Verbänden (BFW - Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, DMB - Deutscher Mieterbund, GdW – Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Haus & Grund Deutschland, Dachverband Deutscher Immobilienverwalter) in Auftrag gegeben.

Die eichrechtlichen Anforderungen sind in Deutschland extrem streng und müssen geändert werden, so das Fazit der Wissenschaftler. Das Mess- und Eichgesetz schreibt vor, dass Kaltwasserzähler nach sechs und Warmwasserzähler nach fünf Jahren getauscht werden müssen. In der Praxis werden Wohnungswasserzähler kalt und warm oft gemeinsam nach bereits fünf Jahren gewechselt. Durch ein Stichprobenverfahren kann die Eichfrist für bauartgleiche Typen bei Wohnungswasserzählern um drei Jahre verlängert werden. Dann werden die ausgebauten Zähler entsorgt. Das ist unverhältnismäßig, so die Studie des Hamburg Instituts: Die Gutachter haben ermittelt, dass die gängigen Wasserzähler in manchen Stichproben auch nach zwanzig Betriebsjahren Betrieb zu rund 95 Prozent noch sehr genaue Messergebnisse innerhalb der eichrechtlich zulässigen Fehlergrenzen erzielen. Die Kosten für den Zählerwechsel stehen somit in keinem Verhältnis zu den Ausgaben für eventuelle minimale Fehlmessungen.

Im internationalen Vergleich ist in Deutschland ein extrem hoher Wechselturnus Pflicht. In den USA und Kanada beträgt die Eichfrist 17, in Frankreich 18 und in Spanien rund 23 Jahre. Darüber hinaus, so die Gutachter, stehen die Kosten für die Zählerwechsel in keinem Verhältnis zu anderen Wohn-Nebenkosten: Ungenauigkeiten bei der Ablesung des Heizwärmeverbrauchs wirken sich für die Haushalte monetär deutlich stärker aus, da die Ausgaben für die Heizung in etwa 2,5 bis 5-mal höher liegen als die Wasserkosten. Heizkostenverteiler unterliegen jedoch keiner Eichpflicht.

Das Fazit der Wissenschaftler ist: Der Austausch der Wasserzähler sollte künftig in einem deutlich längeren Turnus durchgeführt werden. Dafür muss das Mess- und Eichrecht geändert werden. Die Gutachter empfehlen, die Fristen für Kalt- und Warmwasserzähler zu vereinheitlichen und auch technologiespezifisch zu differenzieren. So könnten die Eichfristen für Haus- und Wohnungswasserzähler (kalt und warm) als Flügelradzähler auf 15 Jahre und für die besonders langlebigen und exakten Haus- und Wohnungswasserzähler (kalt und warm) als Ultraschallzähler auf 20 Jahre verlängert werden. Darüber hinaus könnten Stichprobenverfahren weiterhin die Fristen verlängern, künftig allerdings zweimal auf jeweils fünf Jahre. „Durch diese an anderen Industriestaaten orientierte Neuregelung könnten volkswirtschaftliche Gewinne sowie niedrigere Wohnnebenkosten in Höhe von jährlich insgesamt deutlich über 500 Millionen Euro erzielt werden“, so die Berechnung des Hamburg Instituts. Die Alternative zur Verlängerung, nämlich den vollständigen Verzicht auf die Eichfristen, empfehlen sie nicht.

Download:
» Gemeinsame Pressemitteilung der wohnungswirtschaftlichen Verbände

Niedrige Zinsen treiben die Baukonjunktur

Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland 245.300 neue Wohnungen fertiggestellt, wie das Statistische Bundesamt mitteilt. Der Hauseigentümerverband Haus & Grund Deutschland führt den starken Anstieg von über 14 Prozent auf das nach wie vor äußerst niedrige Zinsniveau zurück. „Eines Tages werden die Zinsen auch wieder steigen. Dann werden die immer strengeren Bauvorschriften, insbesondere energetische Anforderungen, sowie das schärfere Mietrecht ihre Wirkung entfalten. Im Ergebnis werden dann deutlich weniger neue Wohnungen gebaut“, warnte Kai H. Warnecke, Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund Deutschland.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamts gab es im vergangenen Jahr die höchsten Zuwächse mit plus 28 Prozent bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern – also klassischen Mietwohnungen. „Gerade in diesem Segment ist die Gefahr des Investitionsrückgangs besonders groß. Die Große Koalition sollte daher vorsorgen und von weiteren Mietrechtsänderungen absehen, um den in den attraktiven Städten dringend benötigten Wohnungsneubau nicht zu gefährden“, forderte Warnecke.

Privateigentum und Demokratie untrennbar verbunden

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland warnte heute vor den langfristigen Folgen der aktuellen Debatte über Enteignungen und Mietendeckel. Verbandspräsident Kai Warnecke forderte alle demokratischen Parteien und die Bürger auf, sich schützend vor das private Eigentum zu stellen. „Privateigentum ist das Fundament der sozialen Marktwirtschaft. Und nur mit dieser Art des Wirtschaftens kann Demokratie dauerhaft gelebt werden. Wer heute enteignet, zerstört morgen unser Gemeinwesen“, warnte er eindringlich.

Die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten der deutschen Groß- und Universitätsstädte kann nach Auffassung des Verbandes nur mit einer klugen Strategie für ein höheres Wohnungsangebot gelöst werden. Zielführend wäre es, private Haushalte zu ermuntern, wieder mehr Mietwohnungen zur Verfügung zu stellen. Das sei in den letzten Jahrzehnten die Garantie für ein gutes Wohnungsangebot zu fairen Preisen gewesen. „Wenn Mieter für Vermieter und Vermieter für Mieter ein Gesicht haben, gibt es ein faires Miteinander“, betonte Warnecke.

Vor dem Hintergrund dieser Erfahrungen kritisierte Warnecke die aktuelle Debatte in der Stadt Berlin. Es sei ein Stück aus dem Tollhaus, dass die Parteien, die vor 15 Jahren hunderttausende Wohnungen billig an Investmentfonds verscherbelt hätten, jetzt Enteignungen das Wort redeten. „Auf die Idee, 30 Milliarden Euro für keine zusätzliche Wohnung ausgeben zu wollen, muss man erst einmal kommen“, kritisierte Warnecke.

Haus & Grund diskutiert Energiewende und Mietrecht

„Die Energiewende im Gebäudesektor kann nur gelingen, wenn die Eigentümer finanziell nicht überfordert werden und sie selbst bestimmen können, wie sie ihre Häuser energetisch modernisieren.“ Dieses Fazit zog Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke zum Abschluss der Podiumsdiskussion Störfaktor Mensch – Wohnen im Zeitalter des Klimawandels. Die heutige Diskussionsrunde unter anderem mit Uwe Beckmeyer, Parlamentarischer Staatssekretär im Bundeswirtschaftsministerium, war einer der zentralen Programmpunkte beim 131. Verbandstag von Haus & Grund Deutschland in Berlin.

Im anschließenden Forum Recht diskutierte Warnecke unter anderem mit dem Parlamentarischen Staatssekretär beim Bundesjustizminister, Ulrich Kelber, und dem Mietrechtsexperten der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Jan-Marco Luczak, über die Zukunft der Mietpreisbremse. „Wirtschaftsexperten und Verbände haben im Vorfeld gewarnt. Jetzt belegen zahlreiche Studien, dass die Mietpreisbremse nicht wirkt. Und dennoch soll immer weiter daran herumgedoktert werden. Damit muss Schluss sein – die Mietpreisbremse in der neuen Wahlperiode schleunigst abgeschafft werden“, forderte Warnecke.

Mit Energiewende im Gebäudesektor und aktuellen Entwicklungen im Mietrecht hatte der Eigentümerverband bei seiner wichtigsten Veranstaltung des Jahres gezielt Themen auf die Tagesordnung gesetzt, die im Bundestagswahlkampf kontrovers diskutiert werden. „Unser Verband versteht sich als kompetenter, fairer und streitbarer Gesprächspartner der Politik. Dieser Verbandstag ist ein Beitrag dazu, Themen, die uns alle angehen, gemeinsam zu gestalten“, so Warnecke.

Energetische Standards für Neubauten vorerst nicht verschärfen

Wegen neuer technologischer Möglich­keiten sollten die Ökovorgaben für Wohn­gebäude neu ausgerichtet werden. Das forderte der Hauseigentümer­verband Haus & Grund anläss­lich der morgen in Dresden beginnenden Sitzung der Landes­bauminister. „Den ökolo­gischen Blick nur auf das einzelne Bauteil zu richten, ist schlicht nicht mehr zeit­gemäß. Das Klima kann wesent­lich effektiver geschützt werden, wenn ganze Quartiere energetisch optimiert werden“, erläuterte Haupt­geschäfts­führer Kai Warnecke. Die Energie­einspar­verordnung (EnEV) erweise sich in ihrer heutigen Form jedoch als Investitions­hemmnis, weil sie beispiels­weise den gebäude­über­grei­fenden Einsatz von kleinen Block­heiz­kraft­werken oder Anlagen für erneuer­bare Energien nicht ausreichend berück­sichtige.

Warnecke forderte zudem, die energetischen Vorgaben für Wohn­gebäude nicht wie bisher geplant im kommenden Jahr weiter zu verschärfen. „Wir werden auf abseh­bare Zeit mit einer stark steigenden Nach­frage nach Wohn­raum in Deutschland rechnen müssen. Deshalb muss alles getan werden, um die Baukosten zu dämpfen. Die heute schon hohen energetischen Standards erlauben ein EnEV-Moratorium“, stellte Warnecke klar.