Pressemitteilungen

Energetische Modernisierungen gut planen

Wohnungseigentümergemeinschaften und deren Verwalter, die eine energetische Modernisierung durchführen wollen, sollten die Baumaßnahmen mit viel Vorlaufzeit planen. So lassen sich vor allem teure Fehler bei den Beschlussfassungen vermeiden. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin.

Als erstes muss der Verwalter im Rahmen einer Eigentümerversammlung über die geplante Modernisierungsmaßnahme berichten. Sind die Wohnungseigentümer grundsätzlich damit einverstanden, müssen Beschlüsse darüber gefasst werden, dass Energieberater und Baufachleute hinzugezogen werden, Angebote eingeholt werden und welcher Kostenrahmen für diese ersten Maßnahmen gesteckt wird. Erst im Anschluss sollte der Verwalter diese Posten auch beauftragen. Die Empfehlungen des Energieberaters und der Baufachleute sowie die Angebote und deren Finanzierung müssen dann auf einer weiteren Eigentümerversammlung beschlossen werden. Handelt es sich bei der Baumaßnahme um eine Modernisierung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes, muss eine Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer zustimmen, die zugleich mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile begründen (doppelt qualifizierte Mehrheit).

Haus & Grund empfiehlt, die erforderlichen Beschlüsse in der Eigentümerversammlung einzeln zu fassen. Wird im Nachhinein einer der Beschlüsse angefochten, ist nicht gleich das ganze Modernisierungsprojekt in Gefahr.

Haus & Grund fordert SPD zu Mäßigung auf

Nach Auffassung des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland hat ein Mietenstopp in einer freien Gesellschaft keinen Platz. „Das sind Maßnahmen, die wir bisher nur aus totalitären Systemen kennen. Die SPD sollte sich mäßigen und für die momentane lokale Wohnungsknappheit Lösungen anstreben, die sich in eine soziale Marktwirtschaft einfügen“, kommentierte Verbandspräsident Kai Warnecke jüngste Mietrechtsforderungen der SPD.

Ein realer Mietenstopp führe dazu, dass keine neuen Wohnungen gebaut und Modernisierungen unterbleiben. „Die von der SPD angezettelte Debatte ist ein verheerendes Signal an die Akteure auf dem Wohnungsmarkt. Statt pausenlos populistische Mietrechtsverschärfungen zu propagieren, sollte die SPD ihre Energie darauf verwenden, an seriösen und langfristig tragfähigen Lösungen mitzuwirken.

Warnecke schlug vor, die gemessen am Einkommen hohe Wohnkostenbelastung – vor allem von Alleinerziehenden – mit einer Stärkung des Wohngeldes anzugehen. Nur so könnten durchmischte innerstädtische Quartiere erhalten werden. „Wir brauchen keine neuen Ghettos am Stadtrand und keine verfallenden Innenstädte. Wir brauchen Vielfalt in den Quartieren. Um dies zu erreichen, sei das Wohngeld das geeignete Mittel. Hiermit erreicht man gezielt die Personen, die ansonsten ihre Wohnung verlassen müssten“, resümierte Warnecke.

Weg für Quartierslösungen geebnet

Haus & Grund: Union muss im Bundestag Farbe bekennen
Bundesregierung beschließt Umwandlungsverbot

Die Bundesregierung wird heute die Novelle des Baugesetzbuchs beschließen und damit verbieten, dass Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden können. „Das sogenannte Baulandmobilisierungsgesetz ist ein wohnungspolitisches Täuschungsmanöver der Bundesregierung, mit dem sie der Mangelverwaltung weiter Vorschub leistet. Statt Bauland zu mobilisieren, werden Eigentumsrechte beschnitten“, kritisierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Mit dem Gesetz werde weder das Problem der Wohnungsknappheit gelöst noch wirksam Mieter geschützt. Er forderte die CDU/CSU-Fraktion im Bundestag auf, nun Farbe zu bekennen und dem Gesetz die Zustimmung zu verweigern.

„Es kann nicht sein, dass den Kommunen in der Wohnungspolitik und den Geheimdiensten bei der Kommunikationsüberwachung deutlich mehr Rechte eingeräumt werden und die Interessen der Bürger dabei auf der Strecke bleiben“, betonte Warnecke. Zuvor war bekannt geworden, dass Bundesbauminister Seehofer in einer Art politischem Kuhhandel seine Zustimmung zum Umwandlungsverbot gab, um im Gegenzug von der SPD die Zustimmung für mehr Telekommunikationsüberwachung zu bekommen. „Das eine hat mit dem anderen überhaupt nichts zu tun. Solche Deals untergraben das Vertrauen in politische Entscheidungen“, gab Warnecke zu bedenken.

Haus & Grund zu aktuellen BGH-Urteilen

„Die intensive und emotionale Debatte über nicht übertragbare Einzelfallentscheidungen ist ein alarmierendes Signal, wie aufgeheizt die Stimmung in umkämpften Wohnungsmärkten ist“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die beiden heutigen Verfahren vor dem Bundesgerichtshof zu Eigenbedarfskündigungen. Bei diesem Thema oft vorgenommene Schwarz-Weiß-Malerei werde der Sache nicht gerecht.

Gesetzesänderungen beim Eigenbedarf lehnt der Verband strikt ab. Die inhaltlichen und formalen Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung seien umfassend definiert. Es sei jedoch nicht möglich, jeden Einzelfall per Gesetz zu regeln. Das Bundesverfassungsgericht habe klargestellt, dass im Streitfall die Gerichte die Interessen von Vermieter und Mieter sorgsam abwägen müssen. „Das Verfahren ist gut und gerecht so, für beide Seiten. Das Bittere bei jeder Gerichtsentscheidung zu Eigenbedarf ist: Es kann immer nur einen Gewinner geben, der die Wohnung nutzen darf, und einen Verlierer, der eine andere Bleibe suchen muss.“

Die öffentlichen Spekulationen des Mieterbundes sowie einzelner Politiker über angeblich steigende Zahlen von Eigenbedarfskündigungen schüren „auf verantwortungslose Weise“ Ängste, so Verbandspräsident Warnecke: „Sie basieren ausschließlich auf einseitigen Schätzungen. Weder zu Eigenbedarfskündigungen noch zu daraus entstehenden Gerichtsverfahren gibt es unabhängige Zahlen.“ Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes ist die Zahl der Gerichtsverfahren in der Kategorie „Wohnraummietsachen“, die unter anderem Eigenbedarfskündigungen enthält, seit Jahren rückläufig. 2017 wurden 217.801 Streitigkeiten zu Wohnraummietsachen vor den Gerichten verhandelt – rund 18 Prozent weniger als vier Jahre zuvor (2013: 266.273). „Diese Zahlen zeigen, dass sowohl Mieter als auch Eigentümer ein Interesse an einvernehmlichen Lösungen haben. Und dass diese offenbar auch zunehmend gefunden werden. Wenn vor diesem Hintergrund aus parteipolitischen Gründen Einzelfallentscheidungen reißerisch dargestellt und verallgemeinert werden, kratzt das am sozialen Frieden“, betonte Warnecke.

Haus & Grund begrüßt Bauflächenoffensive der Grünen

Mehr Regulierung – teurer Klimaschutz
Grüne verpassen Kurswechsel in der Klimapolitik

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland kritisierte heute die Pläne der Grünen für ein Klimaschutz-Sofortprogramm. „Die Grünen korrigieren nicht das klimapolitische Gemurkse der Großen Koalition, sondern treiben es mit ihrem planwirtschaftlichen Klein-Klein sogar noch auf die Spitze“, kommentierte Verbandspräsident Kai Warnecke. Detaillierte Ver- und Gebote schützten das Klima nicht wirkungsvoller, sondern würden dazu verleiten, Geld mit wirkungslosen Maßnahmen zu verschwenden.

Die Mittel für einen kosteneffizienten Klimaschutz habe die Wissenschaft hinlänglich beschrieben: ein möglichst europaweit einheitlicher, sektorübergreifender CO2-Preis mit verlässlichen CO2-Reduktionszielen. Diese CO2-Bepreisung müsse zwingend flankiert werden durch entsprechende Entlastungen für alle Bürger – etwa in Form eines Klimageldes. „Wenn der CO2-Preis kontinuierlich steigt, wird die Ölheizung zu teuer – ganz ohne Verbot. Welche neue Heizung der Eigentümer dann einbaut, sollte er alleine entscheiden“ sagte Warnecke. Um das zu können, müssten Eigentümer wissen, welche Energien wo und wann zur Verfügung stehen und was sie sinnvollerweise an ihrem Gebäude zusätzlich ändern können. Diese Informationen in Form eines Versorgungsatlas sowie eines individuellen, kostenlosen Sanierungsfahrplans habe der Staat in den kommenden vier Jahren bereitzustellen.

Niedrige Zinsen treiben die Baukonjunktur

Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland 245.300 neue Wohnungen fertiggestellt, wie das Statistische Bundesamt mitteilt. Der Hauseigentümerverband Haus & Grund Deutschland führt den starken Anstieg von über 14 Prozent auf das nach wie vor äußerst niedrige Zinsniveau zurück. „Eines Tages werden die Zinsen auch wieder steigen. Dann werden die immer strengeren Bauvorschriften, insbesondere energetische Anforderungen, sowie das schärfere Mietrecht ihre Wirkung entfalten. Im Ergebnis werden dann deutlich weniger neue Wohnungen gebaut“, warnte Kai H. Warnecke, Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund Deutschland.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamts gab es im vergangenen Jahr die höchsten Zuwächse mit plus 28 Prozent bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern – also klassischen Mietwohnungen. „Gerade in diesem Segment ist die Gefahr des Investitionsrückgangs besonders groß. Die Große Koalition sollte daher vorsorgen und von weiteren Mietrechtsänderungen absehen, um den in den attraktiven Städten dringend benötigten Wohnungsneubau nicht zu gefährden“, forderte Warnecke.

Haus & Grund diskutiert Energiewende und Mietrecht

„Die Energiewende im Gebäudesektor kann nur gelingen, wenn die Eigentümer finanziell nicht überfordert werden und sie selbst bestimmen können, wie sie ihre Häuser energetisch modernisieren.“ Dieses Fazit zog Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke zum Abschluss der Podiumsdiskussion Störfaktor Mensch – Wohnen im Zeitalter des Klimawandels. Die heutige Diskussionsrunde unter anderem mit Uwe Beckmeyer, Parlamentarischer Staatssekretär im Bundeswirtschaftsministerium, war einer der zentralen Programmpunkte beim 131. Verbandstag von Haus & Grund Deutschland in Berlin.

Im anschließenden Forum Recht diskutierte Warnecke unter anderem mit dem Parlamentarischen Staatssekretär beim Bundesjustizminister, Ulrich Kelber, und dem Mietrechtsexperten der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Jan-Marco Luczak, über die Zukunft der Mietpreisbremse. „Wirtschaftsexperten und Verbände haben im Vorfeld gewarnt. Jetzt belegen zahlreiche Studien, dass die Mietpreisbremse nicht wirkt. Und dennoch soll immer weiter daran herumgedoktert werden. Damit muss Schluss sein – die Mietpreisbremse in der neuen Wahlperiode schleunigst abgeschafft werden“, forderte Warnecke.

Mit Energiewende im Gebäudesektor und aktuellen Entwicklungen im Mietrecht hatte der Eigentümerverband bei seiner wichtigsten Veranstaltung des Jahres gezielt Themen auf die Tagesordnung gesetzt, die im Bundestagswahlkampf kontrovers diskutiert werden. „Unser Verband versteht sich als kompetenter, fairer und streitbarer Gesprächspartner der Politik. Dieser Verbandstag ist ein Beitrag dazu, Themen, die uns alle angehen, gemeinsam zu gestalten“, so Warnecke.

Weg für Quartierslösungen geebnet

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland bewertet den Entwurf eines Gebäudeenergiegesetzes im Grundsatz positiv. Mit dem neuen Gesetz möchte die Bundesregierung das Energieeinspargesetz, die Energieeinsparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammenfassen. „Diese Vereinheitlichung der Regelwerke hat Haus & Grund jahrelang gefordert“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Zugleich begrüßt er, dass die energetischen Anforderungen an den Gebäudebestand nicht weiter verschärft werden sollen. „Augenmaß bei den energetischen Anforderungen erhöht die Akzeptanz bei den Eigentümern.“ Die Bundesregierung könne jedoch für noch mehr Akzeptanz sorgen, wenn die öffentliche Hand – wie versprochen – ihre Vorbildfunktion beim Bau neuer öffentlicher Gebäude endlich wahrnehmen würde.

Positiv bewertet der Verband die geplante Innovationsklausel. Danach dürfen die Bundesländer auf Antrag genehmigen, dass bei energetischen Gebäudemodernisierungen von den gesetzlichen Energieeinsparvorschriften abgewichen wird, wenn die Energieeinsparungen bei einem anderen Gebäude in der Nähe entsprechend geringer ausfallen. „Diese Verrechnungsidee ist ein positiver Ansatz, der Quartierslösungen ermöglicht und den Treibhausgasausstoß im Gebäudebereich insgesamt reduzieren wird“, lobte Warnecke.

Haus & Grund fordert SPD zu Mäßigung auf

Haus & Grund befürchtet Verschärfung der Probleme

„Das Festhalten der Bundes­regierung an der Miet­preis­bremse zeugt von ideen­loser Klientel­politik statt von einer sozial orientierten Wohnungs­politik.“ So kommentierte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann den Beschluss der Koalitions­spitzen von vergangener Nacht. Alle Experten seien sich einig, dass die in einigen Städten bestehenden Probleme mit der Miet­preis­bremse eher verschärft als gelöst würden. Statt potenzielle Inverstoren abzuschrecken, sollte die Politik Bauwillige ermuntern zu investieren.

Als die zwei zentralen Kritikpunkte nannte Kornemann:

• Die Miet­preis­bremse schützt nicht Mieter, sondern finanzstarke Wohnungs­suchende, die sich künftig mehr Wohn­raum zu geringeren Mieten leisten können.

• Beliebte Stadt­teile werden durch die Miet­begrenzung noch attraktiver. Die Nachfrage steigt dort weiter, ohne dass gleich­zeitig das Angebot im gleichen Umfang ausgeweitet wird.

Ähnlich äußerten sich in der Vergangenheit die Bundesbank, das Deutsche Institut für Wirtschafts­forschung, das Institut für Welt­wirt­schaft, die Wirtschafts­weisen sowie Verfassungs­rechtler der Berliner Humboldt-Universität. „Die Miet­preis­bremse ist ein Schlag ins Gesicht von Millionen Bürgern, die zwei Drittel der Miet­wohnungen bereit­halten und damit die gute Wohn­raum­versorgung in Deutschland sichern“, bilanziert Kornemann.

BGH-Urteil zu Angaben bei Erhöhung einer Indexmiete

Die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten ist bei einer Mietänderungserklärung zu einer Indexmiete nicht erforderlich. Auf dieses Urteil des Bundesgerichtshofs (22. November 2017, Az. VIII ZR 291/16) weist der Vermieterverband Haus & Grund Deutschland hin. „Damit ist höchstrichterlich bestätigt, dass nicht nur Vermietern, sondern auch Mietern einfache Mathematik zuzutrauen und zuzumuten ist“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die Entscheidung.

Der Fall: In einem Mietvertag war eine Indexmiete vereinbart. Nach sieben Jahren sprach der Vermieter eine Mieterhöhung aus. Er begründet dies damit, dass der Verbraucherpreisindex in dem Zeitraum seit Vertragsschluss von 94,2 auf 106,1 Punkte gestiegen sei. Die bisherige Monatsmiete von 690 Euro sollte sich dementsprechend um abgerundet 85 Euro auf 775 Euro erhöhen. Der Mieter zahlte die Erhöhungsbeträge jedoch nicht, weil er die Mieterhöhung für unzureichend begründet hielt. Als er ein gutes Jahr später auszog, verrechnete der Vermieter die ausstehenden Beträge mit der Kaution. Der Mieter klagte daraufhin auf Auszahlung der Kaution.

Das Landgericht München gab zunächst dem Mieter Recht. Zwar sei es nach dem Wortlaut des Gesetzes nicht erforderlich, dass die Umrechnung der Differenz zwischen dem ursprünglichen und dem geänderten Wert des Preisindexes in einen Prozentsatz in dem Mieterhöhungsschreiben angegeben werde. Nach Sinn und Zweck der Vorschrift sei dies aber dennoch erforderlich. Nur dann könne ein durchschnittlicher Mieter die Mieterhöhung nachvollziehen.

Der BGH wies die Klage ab. Dem Mieter hätten alle erforderlichen Angaben zur rechnerischen Nachprüfung zur Verfügung gestanden. Der Vermieter müsse ihm nicht einzelne, einfache Rechenschritte vorrechnen. Die Mieterhöhung war daher wirksam und die Aufrechnung des Vermieters zulässig.

Haus & Grund sieht Nachbesserungsbedarf bei Harmonisierung mit Mietrecht

Bundesregierung will Strafsteuer auf unbebaute, baureife Grundstücke erheben

Die Nachfrage nach Wohnraum wird in den nächsten Jahren höher sein als ursprünglich erwartet. Die Politik muss auf diese Veränderung zügig durch eine tiefgreifende Veränderung der Rahmenbedingungen reagieren. Das forderte heute in Berlin der Verband Haus & Grund, der bundesweit über 900.000 private Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer vertritt. Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann betonte: „Die hohen Zuwanderungs- und Flüchtlingszahlen erfordern ein schnelles Handeln, um den Menschen Wohnungen anbieten zu können. Von den allein in diesem Jahr erwarteten 800.000 Flüchtlingen werden viele dauerhaft in Deutschland wohnen.“ Damit die erforderlichen Wohnungen gebaut werden können, sei ein ganzes Bündel an Maßnahmen erforderlich:

• Erhöhung der steuerlichen Abschreibung von zwei auf vier Prozent
• Grunderwerbsteuersatz in alter Höhe von 3,5 Prozent
• Verstärkte Ausweisung von Bauland
• Lockerung der energetischen Anforderungen an neue und bestehende Gebäude
• Mehr Wohnraum in den Innenstädten, beispielsweise durch eine baurechtlich erleichterte Aufstockung von Gebäuden
• Abschaffung der Mietpreisbremse

Nach Auffassung von Haus & Grund muss die Koordination von Bund, Ländern und Kommunen im Bereich der Wohnungs- und Städtebaupolitik wesentlich verbessert werden, um die aktuellen Herausforderungen bewältigen zu können.

Haus & Grund für marktwertunabhängige Reform

Nach dem heutigen Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur Grundsteuer warnte der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland davor, das Wohnen durch eine verkehrswertbezogene Grundsteuerreform zu verteuern. Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke erinnerte die Politik an ihr Versprechen, dass eine Reform unterm Strich keine höhere Steuerbelastung für die Bürger mit sich bringen dürfe. „Eine zügige und rechtssichere Reform ist nur mit einer rein flächenbasierten Grundsteuer denkbar. 35 Millionen Immobilien können nicht in dem vom Verfassungsgericht vorgegebenen Zeitraum von fünf Jahren neu bewertet werden.“

Der Verband erinnerte daran, dass bei einer verkehrswertabhängigen Grundsteuerberechnung regelmäßige Neubewertungen der Immobilien notwendig wären. „Das hat in der Vergangenheit nicht geklappt und wird auch in Zukunft nicht funktionieren. Deshalb sollte die Politik von einer verkehrswertbasierten Reform die Finger lassen“, forderte Warnecke.

Der Verbandschef sprach sich dafür aus, zukünftig ausschließlich die Grundstücks- und Gebäudefläche mit einem festen Multiplikator zur Grundlage der Besteuerung zu machen. Eine solche Reform sei einfach und gerecht, weil sie den Aufwand für die gemeindliche Infrastruktur wiedergibt. Eine auf Bodenrichtwerten basierende Grundsteuer ist laut Warnecke keine Lösung: Sie wäre mit vielen rechtlichen und praktischen Unwägbarkeiten verbunden und würde das Wohnen in vielen Gegenden Deutschlands extrem verteuern.

Befriedende Funktion beibehalten und stärken

„Mietspiegel dürfen nicht als politisches Lenkungsinstrument missbraucht werden. Ihre befriedende Funktion im Verhältnis Mieter/Vermieter muss erhalten und gestärkt werden.“ Das forderte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke anlässlich des heutigen Fachgesprächs im Bundesjustizministerium zur Reform der Mietspiegel. Aus diesen Gründen spricht sich Haus & Grund dagegen aus, den Betrachtungszeitraum im Mietspiegel abzubildender Mietänderungen von vier auf sechs Jahre auszudehnen.

Warnecke plädierte dafür, weiter den Kommunen zu überlassen, ob sie einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel und ob sie einen Tabellen- oder einen Regressionsmietspiegel nutzen möchten. „Alle Varianten haben ihre Vor- und Nachteile. Nur vor Ort kann entschieden werden, welche Variante auf die größte Akzeptanz bei Mietern und Vermietern trifft. Die Akzeptanz ist der relevante Erfolgsindikator und nicht etwa vermeintliche Wissenschaftlichkeit“, betonte der Verbandspräsident.

Haus & Grund begrüßt grundsätzlich das Ziel, die wissenschaftliche Qualität qualifizierter Mietspiegel zu verbessern. Dies gelinge durch größtmögliche Transparenz beim Erstellen von Mietspiegeln und eine möglichst hohe Beteiligung von Mietern und Vermietern an der Datenerhebung. Die Erfahrung zeige, dass die einem Mietspiegel zugrunde liegenden Basisdaten oft nicht repräsentativ für den lokalen Wohnungsmarkt sind, je nach Erstellungsmethoden unterschiedliche Ergebnisse entstehen und Daten sowie Berechnungen nicht offengelegt werden. Daher und aus rechtsstaatlichen Erwägungen muss es aus Sicht von Haus & Grund weiterhin möglich sein, qualifizierte Mietspiegel von Gerichten prüfen zu lassen.

Eigentümerverband Haus & Grund fordert Kohleausstieg

Steuerliche Förderung muss auch für Vermieter gelten

"Das von der Bundesregierung gestern beschlossene Klimaschutzpaket enthält einige wichtige Klarstellungen, bleibt aber in vielen Teilen Stückwerk." Das sagte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann heute in Berlin. Für die privaten Haus- und Wohnungseigentümer sei entscheidend, dass energetische Modernisierungen weiterhin freiwillig sein sollen und wirtschaftlich sein müssen.

Als vollkommen unverständlich bezeichnete Kornemann den Beschluss der Bundesregierung, die steuerliche Förderung energetischer Modernisierungen durch Vermieter nur prüfen zu wollen. "Gerade private Vermieter haben Probleme, solche Maßnahmen zu refinanzieren. Hier würde eine steuerliche Förderung wirklich sinnvoll sein. Im Rahmen der anstehenden Beratungen mit den Ländern müssen die Vermieter in die Förderung einbezogen werden", forderte Kornemann.

Positiv bewertete Kornemann die Stärkung individueller, unabhängiger Energieberatungen. Jedes Gebäude müsse einzeln begutachtet werden – und zwar unabhängig. Der Berater dürfe mit dem Ergebnis der Beratung keine kommerziellen Interessen verfolgen. Vor diesem Hintergrund kritisiert Haus & Grund das geplante Effizienzlabel für alte Heizungsanlagen. "Solch ein Label ist überflüssig, stellt ein Teil des Gebäudes in den Vordergrund und nimmt die Ergebnisse des geplanten individuellen Sanierungsfahrplans vorweg", erläuterte der Verbandschef.

Befragung belegt soziale Verantwortung privater Kleinvermieter

• Die Miete bei privaten Vermietern liegt im Durchschnitt 2,67 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.

• 23,3 Prozent der privaten Vermieter erhöht die Miete ausschließlich bei einem Mieterwechsel

• 63,1 Prozent der privaten Vermieter haben im laufenden Mietverhältnis noch nie die Miete erhöht.

• In 10,6 Prozent der Wohnungen privater Vermieter werden regenerative Energien genutzt. Bundesweit sind es nur gut 5 Prozent.

Die Mieten bei privaten Vermietern sind im vergangenen Jahr um 0,6 Prozent gestiegen. Sie lagen im Durchschnitt 2,67 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das geht aus einer Befragung des Eigentümerverbandes Haus & Grund unter seinen Mitgliedern hervor. „Private Vermieter sind an langfristig sicheren Einnahmen interessiert. Sie verzichten eher auf den ein oder anderen Euro, wenn stattdessen der Mieter länger in der Wohnung bleibt“, bringt Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die Ergebnisse auf den Punkt.

Er ergänzt, dass 63,1 Prozent der privaten Vermieter in den aktuell laufenden Mietverhältnissen die Miete bislang nicht erhöht haben. 23,3 Prozent gaben zudem an, ausschließlich bei einem Mieterwechsel die Miete zu erhöhen. Warnecke wies auch darauf hin, dass die privaten Vermieter nicht nur ihrer sozialen Verantwortung nachkommen, sondern ebenso ihrer umweltpolitischen: In 10,6 Prozent der Wohnungen privater Vermieter werden regenerative Energien genutzt. Bundesweit sind es nur gut 5 Prozent.

„Unsere Befragung bestätigt, dass private Vermieter von der Politik grundsätzlich anders als große Immobilienunternehmen behandelt werden müssen. Nicht immer noch mehr miet- und ordnungsrechtliche Gängelungen, sondern Kooperation muss das Gebot sein. Das muss sich im Koalitionsvertrag nach der Bundestagswahl widerspiegeln, wenn wir auch in Zukunft qualitativ gute Wohnungen zu fairen Preisen haben möchten“, fordert Warnecke abschließend.

Zur Haus & Grund-Vermieterbefragung: In die Auswertung sind Angaben zu 5.788 Wohnungen von 2.802 privaten Vermietern eingegangen. Die Befragung wurde schriftlich in neun Regionen durchgeführt, die den bundesweiten Wohnungsmarkt bezüglich Einwohnerdichte, Einwohnerentwicklung und Wirtschaftskraft repräsentieren: München, Düsseldorf, Tübingen, Osnabrück, Kassel, Lübeck, Gelsenkirchen, Magdeburg, Pirmasens.

» Download Vermieterbefragung 2017 (Download, PDF-Datei, 1,4 MB)

Haus & Grund fordert niedrigere Wohnkosten

Die Kosten für die Abwasserentsorgung variieren je nach Stadt um mehrere hundert Euro pro Jahr. Das ist das zentrale Ergebnis einer Studie, die das Institut der deutschen Wirtschaft Köln im Auftrag von Haus & Grund Deutschland erstellt hat. „Wir wollen Transparenz schaffen und zeigen, dass hohe Abwassergebühren kein Naturgesetz sind“, betonte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke bei der heutigen Präsentation der Studie in Berlin. Verbraucher, aber auch die kommunalen Verwaltungen und die politisch Verantwortlichen können anhand der vorliegenden Ergebnisse ihre aktuelle Positionierung im Wettbewerb der Städte um attraktive Standortbedingungen besser einschätzen.

Für den Vergleich wurden die jährlichen Abwassergebühren einer vierköpfigen Musterfamilie in den nach Einwohnern 100 größten Städten in Deutschland untersucht. Ein Vierpersonenhaushalt zahlt beispielsweise in Ludwigsburg im Durchschnitt 260 Euro im Jahr, in Potsdam dagegen mehr als 910 Euro. In der Mitte des Rankings findet sich die Stadt Marl mit 494 Euro im Jahr. Von den zwanzig günstigsten Abwasserentsorgern kommen zwölf aus Bayern oder Baden-Württemberg. Mit Ludwigsburg, Heidelberg und Freiburg liegen die drei günstigsten Städte im Abwasserranking alle in Baden-Württemberg. Mit den Ausnahmen Bremerhaven und Saarbrücken liegen die zwanzig teuersten Abwassersysteme dagegen ausschließlich in ostdeutschen und nordrhein-westfälischen Städten.

Äußere Rahmenbedingungen, wie etwa die Dimensionierung der Kanäle, das Alter des Kanalnetzes, Hochwasserschutzmaßnahmen, die Infrastruktur für die Regenrückhaltung und Abwasserbeseitigung, der Einsatz neuer Technologien oder auch Veränderungen in der Bevölkerungsdichte, haben einen wesentlichen Anteil daran, wie hoch oder niedrig die Abwasserpreise in den Städten ausfallen. „Allerdings sind die Strukturunterschiede allein keine ausreichende Erklärung für die enormen Preisdifferenzen“, so Haus & Grund-Präsident Warnecke. „Wir wollen mit unserer Studie Diskussionen vor Ort anstoßen: Die Gründe für die hohen Kosten müssen analysiert und benannt werden.“

Dass die Kommunen durchaus Gestaltungsspielräume haben, belegen die teils erheblichen Veränderungen der Gebühren im Vergleich zur vorigen Untersuchung des IW Köln im Jahr 2008: Danach ist beispielsweise die Stadt Salzgitter im Ranking von ehemals Platz 84 auf 42 gestiegen. Die Kosten für die Musterfamilie sind damit im Jahr um rund 150 Euro gesunken.

» Studie Abwassergebührenranking 2017

ifo Institut will Grundsteuer nach Flächen bemessen

Das ifo Institut hat eine Berechnung der Grundsteuer nach Flächen vorgeschlagen. „Das hätte gegenüber wertbasierten Modellen erhebliche Vorteile. Vor allem Steuervereinfachung: man würde hohe Bewertungskosten vermeiden“, sagte ifo-Präsident Clemens Fuest am Montag in Berlin zu einer Studie des Instituts im Auftrag der Verbände Haus & Grund und Zentraler Immobilien Ausschuss. „Geeignet ist eine Kombination aus Grundstücks-, Wohn- und Nutzfläche. Dafür reicht eine einmalige Bestimmung. Anpassungen wären nur bei baulichen Veränderungen nötig“, fügte Fuest hinzu.

Wertbasierte Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer brächten erhebliche Probleme mit sich, ergänzte Fuest. Sollten aktuelle Verkehrswerte benutzt werden, so müssten diese erst ermittelt werden. „Das wäre mit einem erheblichen Aufwand verbunden, der sich angesichts des relativ geringen Grundsteueraufkommens von derzeit etwa 14 Milliarden Euro im Jahr kaum rechtfertigen ließe“, sagt Fuest. Verfahren zur Bestimmung pauschalisierter Immobilienwerte würden die Bewertungskosten kaum reduzieren und zudem verfassungsrechtliche Bedenken nach sich ziehen.

„Für die Wertbasierung wird häufig angeführt, dass dadurch eine gerechtere Verteilung der Steuerlast erreicht werden könne. Dieses Argument ist nicht tragfähig. Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer. Bei ihr spielt die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Besteuerten keine Rolle. Das gilt unabhängig davon, ob die Steuer am Verkehrswert des Hauses ansetzt oder an der Grundstücks- und Gebäudefläche“, erklärte Fuest.

Darüber hinaus würden wertbasierte Grundsteuermodelle zu einer erheblichen Umverteilung der Grundsteuerlast führen. Die Eigentümer selbstgenutzter Immobilien ebenso wie Mieter in Großstädten müssten voraussichtlich deutlich mehr zahlen als bisher. Außerdem würde ein wertbasiertes Grundsteuermodell dazu führen, dass wirtschaftlich starke Bundesländer mit hohen Immobilienpreisen wie Bayern und Baden-Württemberg mehr in den Länderfinanzausgleich einzahlen müssten.

Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland, hält den flächenbasierten Ansatz für die gerechteste Reform. „Das Flächenmodell ist gerecht, denn wer mehr Fläche bewohnt, zahlt mehr“, erklärte Warnecke in Berlin. „Das Flächenmodell bietet für die Bürger, die Verwaltung und die Kommunen Verlässlichkeit und Planbarkeit“, betonte Warnecke. „Das alte Grundsteuermodell ist daran gescheitert, dass die Politik es nicht aktualisiert hat. Das sollte sich nicht wiederholen.“ Warnecke zeigte sich verwundert, woher jetzt der Optimismus komme, dass es künftig gelingen werde.

Über die individuelle Grundsteuerbelastung entscheidet am Ende die Kommune mit ihrem Hebesatz. „Die Reform der Grundsteuer muss den Kommunen ihren finanziellen Handlungsspielraum lassen. Sie darf aber nicht dazu einladen, die Gemeindekassen stetig immer mehr zu füllen“, mahnte Warnecke.

„Die vom Bundesverfassungsgericht gesetzte Frist zur Anwendung der neuen Berechnungsgrundlage steht einem wertbasierten Modell entgegen. Die Vorstellung, eine wertbasierte Berechnungsgrundlage bis spätestens ab 2025 anwenden zu können, erscheint vor der Notwendigkeit 35 Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe neu bewerten zu müssen, illusorisch,“ ergänzt Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Steuerrecht. „Mit dem Flächenmodell wären die Fristen einzuhalten. Die benötigten Daten liegen vor.“

Ein weiterer Vorteil wäre laut Volckens, dass neben der schnellen Umsetzbarkeit dieser Reformweg für den Steuerpflichtigen wesentlich transparenter als eine Bemessung nach einem Wert und ferner für die Kommune eine konjunkturunabhängige Einnahmequelle wäre. Ebenso wäre in der Bemessungsgrundlage kein automatischer Erhöhungsmechanismus implementiert.

» Download ifo-Studie

Höhere lineare Abschreibung wäre praxisgerecht